Des perspectives favorables pour le marché des résidences seniors selon le XERFI

Nathalie Morteau, directrice d'études chez Xerfi

Titulaire d'un DEA d'économie internationale (Sorbonne), Nathalie Morteau a commencé sa carrière comme consultante chez GMV Conseil avant de rejoindre l'institut d'études économiques Xerfi en 2000 en qualité de chargée d'études au sein du pôle Assurances/Banques/Finances. Depuis 2004, elle est directrice d'études et spécialiste du secteur bancaire. Parmi ses derniers titres parus figurent « l'immobilier seniors », « le multicanal dans la banque » ou encore « la gestion de patrimoine ».
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La demande potentiellement croissante « d'habitats seniors » dans l'avenir suscite depuis longtemps déjà l'intérêt des promoteurs. C'est ainsi que nombre d'entre eux s'étaient positionnés sur le marché dans les années 1980 avec des concepts tels les Hespérides... Mais la rentabilité parfois faible de l'activité, les conflits entre les propriétaires et les exploitants, voire l'échec de certains intervenants (tel Quiétude mis en redressement judiciaire en 2009) ont freiné les ardeurs. Le leader Cogedim avait lui-même cessé de créer des résidences seniors pendant près de 15 ans. Aujourd'hui ce type de structures a retrouvé son attrait. L'intérêt des investisseurs dans un contexte de dynamisme de l'immobilier locatif lié notamment à d'importants avantages fiscaux et à la mise en place de modèles économiques rentables justifient les velléités des intervenants. Preuve de l'intérêt des promoteurs pour « l'habitat seniors », la multiplication des programmes de résidences seniors et les tests d'autres expériences : des résidences services mixant seniors et étudiants, des résidences proches des Ehpad... Le groupe Vendôme mise quant à lui sur ses villas « Edéniales »...


Il faut dire que le potentiel est bien réel. L'accroissement du nombre de seniors lié au vieillissement de la population française à l'horizon 2050 est une tendance inscrite dans la pyramide des âges (impact puissant et durable du « papy-boom »), amplifiée par l'allongement de la durée de vie des individus (forte hausse de l'espérance de vie à la naissance). La part des personnes âgées de 60 ans ou plus passera ainsi de 22,7% (14,3 millions d'individus) en 2010 à 31,9% de la population métropolitaine totale en 2050 (22,3 millions de personnes). L'augmentation de l'espérance de vie modifie en outre le profil des seniors et de leurs besoins. « En forme » plus longtemps, ils entrent désormais dans des instituts spécialisés plus tardivement. Si les concepts de « villages seniors » s'adressent aux plus jeunes, l'âge d'entrée dans les résidences seniors avec services tend ainsi à reculer.


Tous les seniors ne sont cependant pas des candidats pour vivre dans des logements dédiés. En atteste tout d'abord la part importante des plus de 50 ans qui n'envisagent pas de déménager et le nombre de seniors, même dépendants, qui demeurent à domicile. Aujourd'hui en effet 95% des seniors vivent dans leur domicile et en expriment en majorité le choix. Parmi les 5% logeant dans des structures spécialisées, 3,5% y sont ainsi contraints par leur état santé et résident dans des maisons de retraite, logements foyers ou USLD (Unité de soins longue durée) ayant le statut d'EHPAD (Etablissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes). La moyenne d'âge dans ces structures est avancée, d'environ 83 ans. Au-delà toutefois, un quart des seniors se disent prêt à vivre de nouvelles expériences d'habitat et pourraient ainsi être séduits par des concepts correspondant à leurs attentes à l'instar des résidences seniors. Celles-ci présentent l'avantage de répondre, sans médicalisation, à une dégradation légère et inévitable de l'état de santé en prenant en charge certaines taches quotidiennes et en misant sur la convivialité. Elles ont donc toute leur place dans le parcours résidentiel à condition toutefois de ne pas viser une clientèle trop jeune, ni trop haut de gamme. L'évangélisation du marché et la conquête de seniors séduits par ce nouveau concept de vie seront toutefois l'une des conditions de développement du marché.


Le déficit de structures dans l'Hexagone souligne également le potentiel de croissance des établissements d'hébergement pour seniors en France. D'autant que les logements intermédiaires non médicalisés proposés à des âges moins avancés et choisis par les seniors pour leur praticité, convivialité... sont quant à eux encore moins nombreux dans l'Hexagone. Les concepts de villages et résidences seniors, où les logements sont indépendants mais qui offrent certains services ou structures communs représentent notamment moins de 20 0000 lits pour moins de 250 résidences contre plus de 8 000 maisons de retraite, logements foyers et USLD.


Les capacités financières des seniors ne doivent toutefois pas être surestimées. La baisse des revenus une fois la retraite arrivée doit en effet être également prise en compte par les acteurs présents sur le segment des résidences seniors. La part de la clientèle « solvable » de personnes âgées, c'est-à-dire à même de payer les charges d'un établissement dédié aux seniors et les services proposés, décroît avec l'âge. Si 70% des 60-69 ans ont des revenus annuels moyens (données 2008) supérieurs à 20 000 euros par an, ils ne sont plus que 60% entre 70 et 79 ans et 50% au-delà de 80 ans. Les écarts de revenus entre hommes et femmes restent qui plus est importants (or la population des résidences seniors est plus féminine) et la liquidité des patrimoines faible.


Autre facteur des plus favorables au développement du marché : l'intérêt des investisseurs pour la pierre. L'immobilier apparaît aujourd'hui comme l'une des principales valeurs refuges et le produit doté d'un niveau risque/ rendement parmi les plus attractifs. Le record du poids de l'immobilier locatif en 2010 dans les ventes de neuf (65%) en atteste. Compte tenu de la faiblesse des rendements des placements financiers classiques (assurance vie en supports euros, marchés des actions, livrets), la performance (loyers/ prix d'achat) d'un investissement en résidence seniors annoncée entre 4,5% et 5,5% par les acteurs du secteur est attrayante. Bien entendu, la localisation des achats immobiliers et l'évolution du marché de la location selon les zones influencent les taux de rentabilité internes des investissements. En outre, le marché des résidences seniors se caractérise par une moindre liquidité à la revente qui pénalise les plus-values. Mais l'effet de levier lié à la faiblesse des taux d'intérêt et les avantages fiscaux sont des plus incitatifs.


Au-delà de ce contexte de marché des plus porteurs, c'est la structuration de l'offre via la professionnalisation de la partie exploitation qui sera tout aussi déterminante pour l'avenir des résidences seniors en France. Hier trop chers pour les propriétaires comme les locataires, ces établissements ont parfois fait faillite. Aujourd'hui la qualité de l'exploitant et le concept (clientèle visée, localisation...) font toute la différence. Ils assurent la satisfaction des locataires, des taux de remplissage élevés, la rentabilité et la liquidité pour les investisseurs... Le lancement de nouveaux concepts (villas familiales, résidences étudiants-seniors...) prouve en outre que de nouvelles initiatives voient le jour qui pourraient remporter l'adhésion.