Le loueur en meublé par Gérard Vinson aux éditions Gualino - lextenso éditions - 4 ème édition actualisée

L’univers de la location meublée vient d’être bousculé par la loi de finances pour 2009 : une refonte fiscale à double face. En effet, si le statut de loueur en meublé professionnel a vu restreindre son champ d’application, de nouvelles et importantes opportunités fiscales sont maintenant offertes aux activités de loueur en meublé non professionnel. La loi n° 2009-431 de finances rectificative du 20 avril 2009 améliore considérablement la réduction d’impôt destinée aux particuliers qui investissent dans certaines catégories de résidences avec services dont le développement est jugé essentiel au plan économique et social. Destiné aux professionnels de la gestion de patrimoine et aux particuliers, le présent ouvrage fait le tour du nouveau panorama juridique, financier et fiscal de la location meublée. Il en décrit l’ensemble des mécanismes, les opportunités comme les pièges à éviter. “Le loueur en meublé” une formule attractive qui est susceptible de réunir sécurité et fiscalité avantageuse.

La location meublée occupe une place à part au sein de l’investissement immobilier locatif En effet, si les profits tirés de la location nue, la plus répandue et la mieux connue, relèvent des revenus fonciers, ceux de la location meublée appartiennent à la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) qui permettent d’amortir les immeubles mis en location. Ainsi les investisseurs particuliers peuvent se constituer un patrimoine qui leur permet de bénéficier de revenus futurs non fiscalisés. La location meublée reste une opportunité exceptionnelle pour se constituer des revenus complémentaires non taxés en prévision, par exemple, de la retraite.

L’auteur

Ingénieur en Génie Civil et Urbanisme de l’Institut National des Sciences Appliquées de Lyon, Gérard Vinson a dirigé plusieurs sociétés immobilières spécialisées dans le domaine de la promotion et de l’exploitation. Professionnel de l’ingénierie patrimoniale, il anime aujourd’hui Ageva, et collabore au développement d’opérations immobilières en partenariat avec les promoteurs et les exploitants.

Sommaire

Le guide est composé de 11 chapitres

Chapitre 1 Introduction
1. Investir dans l’immobilier pour préparer l’avenir
2. Se constituer des revenus avec l’immobilier locatif
Chapitre 2 La location en meublé
Chapitre 3 Le cadre juridique de la location meublée
Chapitre 4 Le cadre fiscal de la location meublée
Chapitre 5 Le Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP)
Chapitre 6 Les Résidences avec services et la nouvelle opportunité fiscale
Chapitre 7 Le Loueur en Meublé Professionnel (LMP)
Chapitre 8 Le point de vue financier
Chapitre 9 Devenir loueur en meublé : les étapes
Chapitre 10 Les points clés d’une opération de location meublée
Chapitre 11 Location nue ou location meublée

Démonstration basée sur l’exemple

La démarche de Gérard Vinson se veut résolument pragmatique. À l’aide de schémas, de tableaux récapitulatifs et d’exemples chiffrés, il démontre les mécanismes et explicite les solutions à privilégier. Il utilise une étude de cas pour mieux comprendre les impacts financiers sur la rentabilité d’un investissement (chapitre 8). Il décrit toutes les étapes indispensables pour devenir loueur en meublé (chapitre 9). Il passe en revue tous les points clé d’une opération réussie en location meublée afin d’éviter toute remise en cause par les services fiscaux (chapitre 10).

A retenir

Chaque chapitre se termine par un résumé des points les plus importants du chapitre. Exemple du chapitre 6 consacré aux résidences avec services, 2 des 5 points “à retenir” :

“Les investissements dans les résidences avec services sont présentés sous forme de « paquets » comprenant l’achat de lots de copropriété assortis d’un bail long terme avec un exploitant spécialisé.”

“Les acquisitions de logements dans une résidence services pour étudiants, une résidence touristique classée ou une EHPAD ouvrent droit à une réduction d’impôt plafonnée égale à 5 % de l’investissement.”

Cohérence avec les mesures réduisant l’impact des « niches fiscales »

Des appréciations souvent contradictoires ont été portées à l’égard du cadre fiscal redéfini du loueur en meublé. Certains se sont émus, voyant dans cette nouvelle donne une volonté de remise en cause profonde de l’activité même de location meublée de la part des autorités de l’État.
En réalité, cette démarche s’inscrit en cohérence avec les mesures décidées par le gouvernement pour réduire l’impact de ce qu’il est convenu d’appeler les « niches fiscales ». Et, bien que le régime de la location meublée ne saurait être qualifié de « niche fiscale » puisque relevant des règles habituelles des BIC (Bénéfices industriels et commerciaux), les conditions d’accès au caractère professionnel de l’activité ont été jugées trop favorables et ont fait l’objet d’un resserrement énergique.

L’accès au statut de Loueur en meublé professionnel restreint

Les modifications apportées par la loi du 28 décembre en rendent les conditions assez particulières, voire exceptionnelles. Il faudra désormais, pour que l’activité soit qualifiée de « professionnelle », que les revenus que l’on en tire représentent la principale source de revenus du foyer fiscal.

Les avantages inchangés du statut de loueur en meublé professionnel

En revanche, les avantages liés au statut restent inchangés en pratique. Plus globalement, l’activité de loueur en meublé conserve un grand nombre des spécificités qui en faisait l’attrait. C’est ainsi que ses revenus continuent de relever des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Nouveaux atours fiscaux pour de loueur en meublé non professionnel (LMNP) Dans un certain nombre de cas, la situation de loueur en meublé non professionnel (LMNP) se voit même dotée de nouveaux atours fiscaux. C’est le cas, en particulier, pour ce qui concerne certaines résidences avec services dont le développement, utile à la collectivité nationale, est soutenu par un dispositif de défiscalisation s’inspirant de ce qui existe pour la réalisation ou la rénovation de résidences hôtelières classées dans les Zones de revitalisation rurales (ZRR) qui relèvent du dispositif connu sous le nom de loi Demessine. En effet, les investisseurs pourront bénéficier d’une réduction plafonnée d’impôt proportionnelle au montant de leur investissement.

Avantages supplémentaires apportés par la loi du n° 2009-431du 20 avril 2009

L’ouvrage prend en compte les toutes dernières modifications introduites par la loi n° 2009-431du 20 avril 2009 de finances rectificative pour 2009 (JO du 22 avril 2009)qui améliore considérablement la réduction d’impôt destinée aux particuliers qui investissent dans certaines catégories de résidences avec services (“Logements faisant partie d’un établissement d’accueil des personnes les plus fragiles”).
Cette dernière harmonise le dispositif établi pour la location meublée non professionnelle (loi de finances pour 2009) avec le dispositif Scellier destiné à l’investissement locatif (loi de finances rectificative du 30 décembre 2008). Ces nouvelles mesures constituent une opportunité exceptionnelle pour tous ceux qui recherchent l'avantage fiscal. La nature des opérations n’étant pas remise en cause, le nouveau dispositif cumule donc les avantages du régime BIC et ceux de la loi Scellier.

Des perspectives pleines d’intérêt

L’analyse détaillée du nouveau cadre fiscal de la location meublée contenue dans ce guide fait apparaître des perspectives pleines d’intérêt, car il permet à un plus grand nombre d’investisseurs de bénéficier d’une défiscalisation active, c'est-à-dire la possibilité de gommer une partie de l’impôt dû sur les autres revenus. En effet, dans l’ancien système, il fallait investir une somme importante (de l’ordre de 500 000 euros) pour accéder au statut de Loueur en meublé professionnel et à l’ensemble de ses avantages, dont la défiscalisation des déficits. Dorénavant, la réduction d’impôt proposée pour les résidences services citées par la loi permettra à l’ensemble des investisseurs d’accéder à cette défiscalisation, quels que soient les montants engagés.

Maîtriser les spécificités de la location meublée

La location meublée diffère, dans bien des aspects, de la location d’un immeuble nu. Gérard Vinson en récapitule les avantages et les inconvénients (chapitre 11.) afin d’effectuer un choix en toute connaissance de cause. Juridiquement autant que fiscalement, la location meublée nécessite une approche totalement différente. Et devenir loueur en meublé reste une démarche spécifique qu’il convient de bien maîtriser pour en tirer toute la valeur. L’ouvrage aide à en éviter les pièges.

Il est en effet indispensable d’exercer une vigilance soutenue pour bénéficier pleinement des avantages fiscaux qui y sont attachés.

Fiche synthétique

Le loueur en meublé
Tous les bouleversements d’un statut attractif explicités y compris la loi n° 2009-431 de finances rectificative du 20 avril 2009
Gérard Vinson
Parution mai 2009
Format 14,5 x 22 cm
180 pages
Prix : 21 €