Investir en LMNP dans une résidence services : guide complet 2025

Vous souhaitez vous lancer dans le domaine de l'immobilier et vous souhaitez acquérir un appartement meublé en résidence gérée. C'est une bonne nouvelle, mais saviez-vous que vous avez deux statuts possibles dans ce cadre ?

En effet, vous pouvez choisir entre deux alternatives :

• Le statut de LMP - Loueur Meublé Professionnel,
• Le statut de LMNP - Loueur Meublé Non Professionnel.

Chacun de ces deux statuts a ses avantages et ses inconvénients.

Dans cet article, nous allons nous attarder sur les avantages du statut LMNP adopté par la majorité des investisseurs devenant loueur en meublé. Si vous aviez certaines appréhensions par rapport à ce statut, vous allez comprendre que votre peur n'était pas fondée. Vous allez découvrir tout ce que vous pouvez gagner en optant pour ce statut. Vous allez donc vous lancer dans cette nouvelle aventure en toute sérénité.

Comment déclarer son statut LMNP ?

Dans le statut LMNP, vous n'avez pas du tout besoin d'avoir une entreprise pour vous lancer. Il est possible de le faire en votre propre nom sans aucun souci. Tout dépend donc du niveau de revenu généré par cette activité et des revenus du foyer. En effet vous pouvez opter pour le statut LMNP si les revenus locatifs annuels des bien acquis sous le statut LMNP ne dépasse pas 23000€ ou 50% des revenus du foyer fiscal.

Il n'y a pas de seuil de revenu pour opter pour les statut de LMP.

Cependant, vous allez tout de même devoir vous faire enregistrer en envoyant un formulaire de POi qui régule la déclaration de début d'activité. Cette formalité se réalise depuis le portail de l'INPI accessible en https://procedures.inpi.fr/?/

Dans le cas où vous ne savez pas comment remplir ce formulaire et réaliser ces formalités, vous pouvez confier ces démarches à plusieurs plateformes en ligne spécialisées dans ce domaine. Vous aurez alors délégué toutes les formalités de gestion de votre immobilier avec les plateformes pour les formalités déclaratives et l'exploitant pour la location et l'exploitation et entretien de votre bien en résidence gérée.

Quels sont les avantages du loueur en Meublé ?

On peut les résumer de manière synthétique comme suit :

· Simplicité de gestion (tout est délégué)

· Visibilité sur les loyers (bail ferme que le logement soit occupé ou non)

· Optimisation fiscale

· Rendement connu à l'avance

· Mutualisation des charges (qui peut aller jusqu'à un rendement assuré en Triple Net)

Quelles son les obligations pour louer un appartement en Meublé et adopter le statut LMNP/ LMP ?

Vous devez respecter un niveau minimum d'équipement défini le régulateur et il convient de bien respecter cette contrainte afin de ne pas se voir requalifier et perdre les avantages fiscaux liés à ce statut.

Le logement doit donc être doté obligatoirement au minimum des équipements suivants :

• Literie avec couette ou couverture
• Volets ou rideaux dans les chambres
• Plaques de cuisson
• Four ou four à micro-onde
• Réfrigérateur
• Congélateur ou compartiment à congélation du réfrigérateur d'une température maximale de -6°
• Vaisselle en nombre suffisant pour que les occupants puissent prendre les repas
• Ustensiles de cuisine
• Table
• Sièges
• Étagères de rangement
• Luminaires
• Matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement (aspirateur s'il y a de la moquette, balai et serpillière pour du carrelage...).

Quels sont les obligations de l'exploitant en termes de services ?

L'exploitant doit opérer au moins 3 des 4 services suivants :

· Petit déjeuner

· Service de nettoyage des locaux

· Fourniture du linge de maison

· Réception de la clientèle

Soyez bien vigilant sur le respect ce point, qui est parfois source de litiges en cas de contrôle par l'administration fiscale vérifiant la légitimité du statut LMNP résidence services qui suppose que la résidence offre des services, que les appartements soient bien meublés avec l'équipement minimum défini par le législateur.

Quels sont les avantages fiscaux liés au statut LMNP ?

L'investisseur va bénéficier de deux leviers pour optimiser sa fiscalité lors de l'achat d'une bien en LMNP :

• LMNP réel avec amortissement
• Récupération de TVA dans le neuf

Il sera donc intéressant d'opter pour un achat avec une partie de l'investissement couvert par un crédit ce qui permettra d'optimiser le levier de l'amortissement

Par rapport à un logement louer nu, à l'achat l'économie va donc représenter 20% du prix d'acquisition !

Quelle durée pour une acquisition en LMNP

Le bail est conclu avec l'exploitant pour une durée minimum de 9 ans. Lorsque le choix s'est porté vers un exploitant solide et installé de longue date, à l'échéance du bail celui-ci est reconduit et l'investisseur pérennise ses revenus et son rendement locatif et ce sans les aléas de carences locatives pu des locataires indélicats !

Vers quel type de Résidence Gérée orienter son choix ?

Vous aurez le choix entre différents types de résidences gérées :

• La chambre d'EHPAD (maison de retraite)
• L'appartement en Résidence Senior ou la maison en Village Senior
• L'appartement en Résidence Étudiante
• L'appartement en Résidence de Tourisme
• L'appartement en Résidence d'Affaire

Les nouvelles tendances dans l'immobilier offrent de nouvelles opportunités avec par exemple les résidences de Coliving ( classique ou seniors) et les différentes formes d'habitat partagé.

Selon votre profil d'investisseur vous porterez votre choix vers l'une ou l'autre de ces solutions.

On notera que tous les biens ne sont pas traités de la même façon lors de la revente.

Si vous souhaitez débuter avec un premier bien et « une petite mise » la résidence étudiante permet d'acquérir un bien à partir de 86 000 € HT en neuf et 70 000€ en occasion.

Pour la Résidence Senior le ticket moyen se situe dans les 150 000€ HT pour du neuf.

L'EHPAD permet d'accéder à des biens avec de fort rendements avec certains exploitants (parfois en triple net) et le marché de l'occasion permet de faire parfois de belles affaires. On notera que ce type de bien est moins réversible en cas de défaillance de l'exploitant ( il s'agit de chambres) contrairement aux résidences seniors par exemple ou le bien acquis est un appartement disposant de toutes les équipements et pouvant être converti en appartement loué nu en cas de défaillance de l'exploitant.

Quel régime fiscal pour les plus-values en cas de revente d'un bien acquis en LMNP ?

On notera que en 2025, toutes les résidences gérées ne sont pas traitées de la même manière au niveau du calcul des plus-values. En effet les résidences d'affaire et de tourisme suppose la réintégration des amortissements lors du calcul de la plus-value, alors que les résidences de type EHPAD, Senior et Étudiantes bénéficient toujours de cet avantage « à la sortie » !