Investir en Résidence Seniors : évolutions de la loi Duflot vers la loi Pinel

L'investissement dans un logement en Résidence Seniors permet, depuis 2013, de recourir au dispositif Duflot et de bénéficier ainsi d'une fiscalité avantageuse avec la contrainte de mettre le bien en exploitation pendant une durée minimale de 9 ans.

Ce dispositif a récemment été amélioré et, depuis septembre 2014, la nouvelle loi de défiscalisation immobilière, dite loi Pinel, a apporté des évolutions permettant d'attirer plus d'investisseurs sur ce marché.

Rappels sur l'ancienne loi Duflot

Adoptée en 2013, la loi Duflot avait pour objectif de susciter l'intérêt des contribuables pour l'investissement immobilier locatif, dans un logement neuf ou en VEFA (Vente en Etat Futur d'Achèvement), en leur offrant des avantages fiscaux, dispositif qui s'appliquait notamment aux Résidences Seniors.

Le particulier qui réalisait un tel investissement bénéficiait ainsi d'une réduction d'impôt sur le revenu de 18% du montant de l'investissement, étalée sur 9 ans de manière linéaire et égale. Ce dispositif visait ainsi à promouvoir la construction de logements dans certaines régions touchées par la pénurie de logements.

Pour bénéficier des avantages du dispositif Duflot, l'investisseur devait répondre à certaines conditions, dont notamment :

• La mise en location du logement à usage d'habitation principale, durant une période de 9 ans ;
  
  

• Le respect des plafonds de loyer (loyers inférieurs d'environ 20% aux loyers du marché), prix et ressources des locataires loi Duflot ;
  
  

• La localisation du bien immobilier dans une zone d'investissement éligible.

La nouvelle législation avec la loi Pinel

La loi Pinel - qui s'applique aux acquisitions réalisées du 1^er septembre 2014 au 31 décembre 2016 - offre de nouveaux avantages fiscaux. L'investisseur peut désormais choisir la durée de son engagement de location - entre 6, 9 et 12 ans, avec une durée minimale de 6 ans - avec un taux de défiscalisation pouvant aller jusqu'à 21% sur le prix d'achat du logement. La réduction d'impôt s'étale sur 6 à 12 ans et ne s'applique que sur la fraction de l'investissement inférieure à 300 000 euros.

Comment ça marche ?

La principale nouveauté apportée par la nouvelle loi Pinel est la possibilité d'investir à la carte et de choisir ainsi la durée du bail fixée à 6 ans minimum, avec la possibilité de prolonger l'engagement de location de 3 années supplémentaires, renouvelable une fois. Ainsi, pour 6 ans de mise en location, l'investisseur bénéficie de 12% de réduction d'impôt. S'il choisit de reconduire la mise en location pour 3 années de plus, il obtiendra un taux de défiscalisation supplémentaire de 6% étalé sur les 3 ans. S'il décide encore de prolonger ce bail de 3 années supplémentaires, le taux de défiscalisation passera à 3% étalé sur les 3 années suivantes. Ce qui lui fait un taux de défiscalisation total de 21%, étalé sur les 12 ans de mise en location du logement. Il en est de même s'il choisit un engagement de location de 9 ans qui lui donne droit à un taux de défiscalisation de 18%, engagement qu'il pourra prolonger de 3 ans supplémentaires et bénéficier ainsi d'un taux de 3% étalé sur la nouvelle période.

IMPORTANT : ajoutons que la loi Pinel permet aussi de louer le logement à ses ascendants ou ses descendants, ce qui n'était pas le cas avec le dispositif Duflot, sous les conditions suivantes :

• Le locataire ne doit pas faire partie du foyer fiscal du propriétaire.
  
  

• Le locataire ne peut bénéficier parallèlement d'une aide au logement [Aide Personnalisée au Logement (APL) ou Allocation Logement à caractère Social (ALS)].

En outre,

• L'investissement doit répondre aux critères d'éligibilité des programmes immobiliers de la loi Pinel, en termes de zone géographique, plafonds de loyer au m², prix (le prix au m² est plafonné à 5 500 euros) et plafond de ressources du locataire (au sens foyer fiscal).
  
  

• Le logement doit respecter la réglementation thermique en vigueur depuis le 1^er janvier 2013 (RT2012) ou bénéficier du label BBC 2005.

Exemple d'investissement en Résidence Seniors sous le dispositif PINEL

Pour mieux comprendre

La réduction d'impôt accordée varie en fonction de la durée de location du logement acquis en loi Pinel.

Ainsi, un particulier qui achète un appartement en Résidence Seniors d'un montant de 200 000 euros par exemple et qui choisit de le mettre en exploitation :

• pour une durée de 6 ans, gagnera 24 000 euros (12% du montant de l'investissement), économie qui sera échelonnée sur cette période à raison de 4 000 euros par an (2% par an) ;
  
  

• pour une durée de 9 ans, le taux de défiscalisation de 2% par an lui permettra de faire une économie totale de 36 000 euros (18 % du montant de l'investissement) ;
  
  

• enfin, pour une durée de 12 ans, son gain fiscal sera de 21% du montant de l'investissement - soit 42 000 euros - réparti à raison de 2% par an les 9 premières années et de 1% pendant les 3 dernières années.

Le dispositif Pinel génère dès lors jusqu'à 6 000 euros de réduction d'impôt par an (pour un investissement de 300 000 euros).