Publication d'une nouvelle étude Precepta sur les résidences seniors

La résidence senior : une réponse pertinente à des besoins immédiats

PRECEPTA présente les principales conclusions de sa nouvelle étude intitulée « Les résidences seniors à l'horizon 2020 - Un marché très attractif en quête de légitimité » :

Seule la résidence senior est en mesure de répondre dès aujourd'hui à la nécessité de développer des logements intermédiaires.
Le projet de loi relatif à l'adaptation de la société au vieillissement, voté en première lecture le 17 septembre 2014, vise bien à « donner aux âgés le choix du modèle d'habitat qui leur convient » grâce à la modernisation des foyers-logements rebaptisés « résidences autonomie »⁽¹⁾ et l'adaptation des logements historiques aux enjeux du vieillissement⁽²⁾.
A ce titre, le projet réitère l'engagement présidentiel d'adaptation de 80 000 logements d'ici 2017.

Mais les moyens semblent dérisoires et, surtout, cette loi ne fait que valider indirectement le modèle des résidences seniors « nouvelle génération ».
D'abord, parce qu'elle impose aux « résidences autonomies » de proposer des services souvent déjà dispensés dans les résidences seniors.
Ensuite, parce qu'elle impose maladroitement une « sécurisation du modèle des résidences services en distinguant la gestion des copropriétés de celle des services individuels, dont le paiement sera désormais conditionné à leur utilisation »⁽³⁾.

Le parc de résidences seniors⁽⁴⁾ devrait ainsi progresser de 6 300 à 7 600 logements (159 à 191 résidences) entre fin 2014 et fin 2016 pour approcher ou dépasser la barre des 50 000 logements en exploitation, selon les deux scénarios des experts de Precepta.
Ce dynamisme contraste avec l'actuelle atonie des modes d'hébergement intermédiaire senior concurrents (logements adaptés, foyers-logements notamment).


Une alternative crédible au domicile « historique »...

La résidence se pose comme une alternative crédible au domicile « historique » dans les phases de mobilité choisie :

• « facultative ».
  Il s'agit notamment de répondre à des envies de conforts naturel (attractivités des littoraux, des lieux touristiques, de l'Ile-de-France, de la campagne et ses terroirs...) et matériel/immobilier (aménagement et surface de l'espace de vie) émanant de seniors « actifs » (60-74 ans environ).
  C'est le cas, par exemple, des villages de maisons comme Les Villages d'Or, Les Senioriales village ou les Hameaux de campagne ;
  
  
• « préventive ».
  Ce type de mobilité répond à une volonté de rompre un isolement et de renouer un lien social ainsi qu'à un besoin de sécurité matérielle et physique (notamment après s'être fait mal ou peur).
  Les seniors « fragilisés » (coeur de cible de la plupart des concepts « résidence senior ») localisés dans des zones péri-urbaines, voire rurales, et soucieux de se rapprocher du centre des villes ou de centres-bourgs sont réceptifs à des offres immobilières remplissant de tels critères.
  L'exemple est celui des résidences d'appartements localisées en centre-ville proposées par la majeure partie des opérateurs du marché des résidences seniors mais aussi des petits villages de maisons répondant à des besoins ruraux comme les villages Sairenor.

... en phase avec la solvabilité des seniors

Tandis que le montant moyen mensuel de la retraite d'un Français s'établit aujourd'hui à environ 1 300 euros, les résidences seniors proposent des tarifs en location à partir de 550 euros par mois pour les résidences seniors « nouvelle génération » « tout à la carte » et à partir de 900 euros pour les résidences seniors « nouvelle génération » avec socle de services.
Dans les résidences seniors « ancienne génération » en syndic de copropriété, les loyers tout compris ne sont jamais inférieurs à 2 000 euros.


Une réussite fondée sur trois facteurs clés

La réussite actuelle des résidences seniors repose sur trois leviers décisifs, selon les experts de Precepta :

• un équilibre entre dynamique immobilière et pérennisation de l'exploitation.
  La résidence senior est de loin l'habitat intermédiaire le plus dynamique et les grands promoteurs nationaux ne sont pas étrangers à cette tendance.
  De plus en plus offensifs, ils adoptent des positionnements différenciés à l'égard de l'exploitation qui doit demeurer au coeur de l'activité ;
  
  
• un modèle économique flexible qui permet une diversification des offres et des réponses aux envies et besoins.
  Rigide, coûteux, conflictuel et par essence difficilement duplicable, le modèle d'exploitation des résidences « ancienne génération » en syndic de copropriété (services entièrement intégrés et charges déconnectées de l'usage), est désormais suppléé par un modèle économique plus flexible et modulable.
  Fondé sur le principe de la facturation des services à la carte ;
  
  
• un concept pertinent d'habitat individuel regroupé adapté.
  L'habitat individuel regroupé adapté est selon l'Autonom'lab⁽⁵⁾ porteur nativement de cinq valeurs fortes propres à l'habitat regroupé adapté (autonomie, diversité, partage, inclusion active et sécurité).

Notes

(1) Création d'un « forfait autonomie » pour financer des actions de prévention ou d'animation (40 M€ par an) et aide à l'investissement pour les travaux de réhabilitation des « résidences autonomie » (40 M€ d'effet levier d'endettement qui s'ajoutent à 10 M€ débloqués dès 2014)
(2) Aides élargies de la Caisse Nationale d'Assurance Vieillesse (CNAV) et l'Agence Nationale de l'Habitat (ANAH), procédures unifiées et abrégées, développement du microcrédit, prorogation et élargissement du champ d'application du crédit d'impôt pour adaptation du logement aux dispositifs de domotique
(3) Cette mesure, au demeurant nécessaire, concerne les résidences seniors « ancienne génération » gérées en syndic de copropriété. Les résidences seniors « nouvelle génération » respectent déjà par essence cette distinction (modèle de services à la carte).
(4) 463 résidences seniors à fin 2014 soit près de 36 000 logements individuels regroupés adaptés et plus de 46 000 seniors logés
(5) Aides élargies de la Caisse Nationale d'Assurance Vieillesse (CNAV) et l'Agence Nationale de l'Habitat (ANAH), procédures unifiées et abrégées, développement du microcrédit, prorogation et élargissement du champ d'application du crédit d'impôt pour adaptation du logement aux dispositifs de domotique


Pour plus d'informations sur cette étude :

• http://www.precepta.fr/etudes-precepta#strategique