Le marché des résidences avec service pour séniors : 100 000 logements à horizon 2020

RESIDENCES SERVICES POUR SENIORS - nouveaux enjeux en termes de développement

A l'heure du débat sur le financement sur le 5ème risque, et le renouvellement du Plan de Solidarité en faveur des personnes âgées, le modèle des résidences pour Seniors pourrait être relancé.

1- L'objectif du Vivre chez soi

L'objectif du Vivre chez soi est plus que jamais au cœur des choix des Pouvoirs Publics, et des Seniors eux-mêmes.

Mais c'est toute une vision du domicile qui doit évoluer en même temps que le vieillissement massif de la population. Si leur état de santé leur permet, et en fonction de leur projet de vie, les Seniors doivent pouvoir choisir de rester à domicile .

2- le modèle des résidences services pour seniors

Les résidences pour les Seniors sont une des options du scénario de libre choix à côté de l'aménagement du domicile habituel.

Mais il faut encore faire reconnaître par les Pouvoirs Publics :

• l'intérêt, notamment économique, de ces résidences,
• la spécificité de la réglementation,
• la nécessité d'un système d'aides pour les promoteurs (code de l'urbanisme, foncier, avantages fiscaux...)
• un cadre contractuel sécurisant (« statut ») pour les gestionnaires et leurs partenaires qu'ils soient de statut public, privés à but lucratif ou non lucratif.

[1] Cf mission Vivre chez soi lancée par Mme Nora BERRA Secrétaire d'Etat chargée des Aînés le 18 février 2010 dont nous avons fais partie du Comité de Pilotage national

[1] Scénario du libre choix

Des perspectives fortes en termes de développement

2- Des perspectives fortes en termes de développement

Dans les années quatre-vingt, le secteur des résidences services pour Seniors était assez élitiste avec des sites urbains privilégiés, dédiés à une clientèle aisée (modèle HESPERIDES).

Et sur ce créneau déjà pressenti d'avenir, quelques grandes enseignes avaient conquis honorablement le marché .

Diverses crises sont passées par là obligeant les promoteurs à se recentrer sur leur métier d'origine, en négligeant souvent les services.

Mais aujourd'hui, sous la pression de la demande des Seniors, et celle des collectivités, une nouvelle génération de résidences avec services pour Seniors est apparue avec des opérateurs puissants et spécialisés.

L'enjeu est bien de diversifier l'offre existante en faisant des résidences avec services pour Seniors une solution universelle ouverte au plus grand nombre. Il s'agit également de densifier le réseau pour couvrir le territoire national, dans les grandes villes, et sur le littoral.

Selon le SNRA (syndicat national des résidences services pour seniors, la demande potentielle s'élèverait à près de 100 000 logements à fin 2020 afin de revenir au niveau atteint dans les autres pays européens.

[1] dont KAUFMAN & BROAD avec les résidences Liberty

L'investissement en vue de la professionnalisation

3- L'investissement en vue de la professionnalisation

Dans ce contexte, et avec la contrainte tant de la part des Pouvoirs Publics que celle des nouvelles générations de seniors, l'enjeu pour le secteur est la professionnalisation en même temps que la rationalisation de l'exploitation.

Cela passe par :

• un renforcement de la réglementation concernant les résidences services
• une séparation nette entre opération immobilière (PropCo) et exploitation de la résidence (OpCo)
• une autre organisation de l'offre de services aux résidents
• un accroissement de la taille critique des groupes exploitants
• un renforcement du professionnalisme des équipes y compris pour les résidences gérées par les co-propriétaires
• une école de formation pour les responsables de sites
• un conventionnement avec structures médicales type réseaux ou filières gériatriques, SSIAD, HAD ...

La structuration du secteur, en même temps que l'amélioration du modèle économique sous-jacent, est une condition pour la rentabilité des opérations, et l'attractivité vis à vis des investisseurs.