LMP - LMNP : Le loueur en meublé non professionnel

Le statut de LMNP, par opposition au statut LMP, concerne les loueurs en meublé dont les recettes annuelles tirées de la location en meublé sont inférieures à 23 000 euro et qui retirent de l’activité de loueur des recettes qui représentent moins de 50% de leur revenu global.

Tout comme pour le statut LMP, le bénéfice net du LMNP est égal à la différence entre le total des profits bruts de l’année précédant l’imposition et le total des charges supportées par le bailleur au cours de la même période.

=>Les règles d'imputation des déficits:

Contrairement au LMP et depuis la loi des finances 2009, dans le cadre du statut LMNP, les déficits ne sont imputables que sur des revenus tirés d’une activité de location meublée. Le délai d’imputation passe désormais de 6 à 10 ans.

1) Le logement doit être situé dans une résidence avec services, ou de tourisme classée.

2) L'investisseur doit passer un bail commercial d'au moins 9 ans avec un exploitant offrant les 4 services para-hôteliers suivants: Accueil et gardiennage, entretien des parties privatives, petits déjeuners, fourniture du linge de maison.

3) Les loyers perçus doivent être soumis à une T.V.A à 5,5%.

Il est possible d’amortir linéairement l’immeuble (murs hors terrain) sur période de 30 à 40 ans, mais aussi le mobilier sur une période plus courte de 5 à 7 ans. Cela permet de créer des amortissements réputés différés.

Les LMNP relèvent du régime des plus values privées. Les plus-values de cession sont taxées à 27%, CSG incluse. Après cinq ans, elles bénéficient d’un abattement de 10% et au-delà de 15 ans d’une exonération, si le vendeur n’est pas propriétaire de la résidence principale.

Pour le LMNP relevant du régime réel, les loyers deviennent non imposables du fait de l’amortissement des murs et du mobilier.

=>Le régime des micro-entreprises:

Afin de bénéficier du statut de micro-entreprise et être sous le statut BIC, le seuil des recettes locatives annuelles à ne pas dépasser a été fixé à 32 000 euros depuis 2009, (il était auparavant fixé à 76 300 € euros). De plus l’abattement fiscal passe de 71% à 50%.

=>Réduction d’impôt:

Depuis la loi de finance 2009, les LMNP bénéficient d’une réduction d'impôt forfaitaire de 5% sur le prix de revient du logement. Il doit en outre s’agir d’une résidence pour personnes âgées ou handicapées, une résidence de tourisme ou une résidence étudiante. Cette somme imputable sur les impôts est accordée à l’année de livraison du logement. La réduction d’impôt est plafonnée à 25000 euros et concerne les biens immobiliers de moins de 15 ANS ou de plus de 15 ans si réhabilités ou rénovés. En outre le propriétaire doit s’engager à louer le logement pendant une durée d’au moins neuf ans à l’exploitant de l’établissement ou résidence et avoir son domicile fiscal en France.

Cependant, depuis la loi n° 2009 - 431 du 20 Avril 2009 de finances:

Pour les investissements réalisés en 2009 et 2010, la réduction d'impôt passera à 25%. Un taux qui redescendra à 20% à partir du 1er janvier 2011.

En outre cette réduction d'impôt (imputée sur l'impôt dû par le contribuable), sera dorénavant plafonnée à 300 000 euros, et pourra concerner l'acquisition de plusieurs logements, sans toutefois excéder ce plafond maxiimum de 300 000 euros.

=>Réduction de la base d'amortissement:

La base d'amortissement des biens loués est réduite de 15% pour les biens bénéficiant d’une réduction d’impôt.