Achat ou reprise d'un lot LMP - LMNP en résidence senior, étudiante ou Ehpad : risques et avantages?

Achat / reprise LMP - LMNP résidence senior, étudiante ou Ehpad La location meublée répond à deux objectifs essentiels :

• l'obtention de revenus complémentaires peu fiscalisés
• la préparation de la retraite

Mais quels sont les risques et avantages de reprendre un lot "d'occasion" tout en continuant de bénéficer des avantages liés à la défiscalisation?

Sabine JISKRA, responsable de la gestion de la fortune à l'Institut du Patrimoine, nous accompagne dans l'exploration de cette opportunité qui peut présenter des avanatges pour l'investisseur .

La Rédaction

Pouvez-vous rappeler à nos lecteurs en quoi consiste le concept Loueur Meublé Professionnel ou non Professionnel?

Sabine JISKRA

Les investisseurs, qui louent leurs biens immobiliers avec le mobilier suffisant pour que le locataire puisse l'occuper avec ses seuls effets personnels, bénéficient du régime favorable de la « location en meublé ».

Les revenus tirés de ce type de location font partie de la catégorie des revenus industriels et commerciaux (professionnels ou non professionnels) et non pas de celle des revenus fonciers.

Pour être considéré comme loueur en meublé professionnel (LMP), il convient de remplir 3 conditions cumulatives :

• Etre inscrit au RCS en qualité de LMP,
• Recevoir plus de 23 000 € de recettes annuelles provenant de cette activité,
• Que ces recettes représentent plus de 50% des revenus d'activités professionnelles (y compris les retraites) du foyer fiscal.

La Rédaction

Comment choisir entre LMP et LMNP?

Sabine JISKRA

La location meublée, plébiscitée pour sa souplesse et son régime fiscal attractif, recouvre des réalités économiques, juridiques et fiscales multiples. Sur le plan fiscal, deux statuts coexistent, celui de loueur professionnel (LMP) et celui de loueur non professionnel (LMNP), et avec eux, deux régimes d'imposition distincts. Dans une décision du 8 février 2018, le Conseil constitutionnel, interrogé sur les critères de qualification du loueur en meublé professionnel prévus par l'article 151 septies du Code général des impôts dans sa rédaction issue de la loi du 30 décembre 2005, a jugé comme contraire à la Constitution la condition d'inscription au RCS. Cette décision pourrait avoir des retombées importantes pour les LMNP qui deviendraient de facto LMP. Cette question reste aujourd'hui en suspens.

Avantages de la LMP :

• Déductibilité des frais d'acquisition sur le revenu global ;
• Amortissement de la construction sans limite de durée et de montant ;
• Récupération de la TVA sur le prix d'acquisition sous conditions ;
• Actif exonéré d'ISF au titre de l'outil professionnel si des conditions strictes sont remplies ;
• Exonération d'impôt sur la plus-value après 5 ans d'exploitation si le chiffre d'affaires n'excède pas 90 000 € et que l'investisseur participe personnellement, directement et de façon continue à cette activité ;
• Souscription possible d'une protection sociale.

Avantages de la LMNP :

• Déductibilité ou amortissement des frais d'acquisition et amortissement du mobilier ;
• Amortissement de la construction sans limite de durée et de montant ;
• Récupération de la TVA sur le prix d'acquisition sous conditions ;
• Rendement net supérieur à celui de l'immobilier d'habitation ;
• Engagement du locataire sur une longue durée.

La Rédaction

Tout "particulier" peut investir au travers de ce dispositif?

Sabine JISKRA

Tout Particulier peut investir au travers de ce dispositif mais il faudra remplir les conditions de l'article 151 septies du CGI pour obtenir le statut de LMP (excepté le critère de l'inscription au registre du commerce ?). Il faut simplement s'assurer que l'investissement en meublé répondent aux objectifs de l'investisseur.

La Rédaction

Le marché de " l'occasion" sur ce type de produits semble présenter des avantages. Pouvez-vous nous les résumer?

Sabine JISKRA

Le marché de l'occasion peut présenter des avantages.
En effet, lorsque vous achetez un bien neuf, vous pouvez être redevable de la TVA qui vous sera remboursée par l'administration fiscale dans les 6 mois suivants la livraison du bien ou sa mise en location.

Ainsi, l'achat d'un bien déjà livré vous permet de percevoir des loyers quasi immédiatement et sans avancer la TVA durant la période de construction ou de rénovation.

La Rédaction

Globalement la reprise d'un lot LMP / LMNP est il financièrement intéressant d'un point vue purement valeur d'achat?

Sabine JISKRA

Si la question porte sur la valeur de revente d'un bien acquis en meublé, cela dépend du type de meublé.

En effet, il est évident que le marché de la revente est plus réduit que celui de l'immobilier classique car on ne peut pas proposer le bien pour un usage privé.
Il faut donc s'adresser à un marché d'investisseurs.

Le prix de vente dépendra du rendement généré par le bien et ne dépendra en aucun cas du prix du m2.

La Rédaction

Quels sont les risques et pièges à éviter?

Sabine JISKRA

Points de vigilance de la LMP :

• Conditions d'éligibilité très restrictives ;
• Statut non acquis pouvant se transformer en statut non professionnel ;
• Coût de la protection sociale en cas de souscription ;
• Choix du marché et de l'exploitant ;
• Protection du bailleur et répartition des charges dans le contrat de bail commercial ;
• Accompagnement par un cabinet comptable recommandé.

Points de vigilance de la LMNP :

• Choix du marché et de l'exploitant ;
• Répartition des charges entre bailleur et locataire ;
• Protection accordée au bailleur dans le contrat de bail commercial ;
• Accompagnement par un cabinet comptable recommandé.

La Rédaction

Résidence étudiante, Résidence Senior ou EHPAD, dans les trois cas les avantages et inconvénient sont-ils les mêmes ?

Sabine JISKRA

Les avantages et inconvénients des locations meublées ne sont pas tout à fait les mêmes selon le type de résidence.

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Les résidences séniors

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Les résidences médicalisées EHPAD

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Les résidences étudiantes

La Rédaction

Quels sont les critères de choix dans la sélection d'un lot LMP/ LMNP d'occasion (date d'achat initial, montant, localisation, durée du bail...)?

Sabine JISKRA

Pour les résidences seniors comme pour les résidences étudiantes, l’emplacement est un critère de sélection essentiel. Cet élément est un peu moins important pour les EHPAD dans la mesure où leur existence dépend d’un agrément donné par le Ministère de la Santé en fonction du Numérus Clausus. En outre, les EHPAD doivent être faciles d’accès pour permettre les visites des proches.

Dans tous les cas, le prix doit rester cohérent avec le projet de l’investisseur. Plus l’exploitant sera solide, plus le prix sera élevé.

Quant à la durée du bail restante, il faut faire attention à ce qu’elle ne soit pas trop courte car, en règle générale, en fin de bail, les conditions peuvent être revues à la baisse au détriment de l’investisseur.

La Rédaction

Pour conclure vos meilleurs conseils pratiques pour ce type de projet d'investissement.

Sabine JISKRA

Plusieurs conseils :

• Attention à l’exploitant
• Mieux vaut se faire accompagner par des professionnels pour ce type d’investissement (adéquation avec les objectifs et capacités de l’investisseur, gestion des risques et du SAV, comptabilité plus ou moins complexe ….)

Sabine JISKRA,
Responsable de la gestion de la fortune à l’Institut du Patrimoine

https://www.institut-patrimoine.com