A la découverte du Cocoon'Ages® de Smartseille, un concept de mixité sociale et intergénérationnelle inédit et innovant

Smartseille se situe dans les quartiers nord de Marseille. Au sein de ce nouveau quartier se niche une résidence intergénérationnelle. Notre rédaction a eu l'occasion d'échanger avec Christophe Bouyer, responsable de programmes Eiffage Immobilier qui a travaillé sur la conception de l'ilot D de cette partie du quartier Smartseille qui regroupe 140 logements vendus à plusieurs propriétaires, et qui intègre la fameuse résidence Cocoon'Ages® acquise par Logis Méditerranée. L'opération, située dans le 15^ème arrondissement de Marseille, se déploie sur une surface totale de 9 340 m².

Au fait, petit rappel sur Cocoon'Ages®, un concept de mixité sociale et intergénérationnelle inédit et innovant signé Eiffage Immobilier en collaboration avec Récipro-Cité :

Perte du lien social, augmentation de l'espérance de vie, baisse du pouvoir d'achat, l'habitat intergénérationnel est aujourd'hui un levier majeur d'amélioration de la qualité de vie. Conscient de ces enjeux, Eiffage Immobilier a développé Cocoon'Ages®, en partenariat avec Récipro-Cité, un dispositif d'habitat familial intergénérationnel qui combine une architecture adaptée (accessibilité, ergonomie des logements, espaces partagés conviviaux pour favoriser les échanges) à une offre de services-animation afin de favoriser les échanges et la solidarité entre les résidents, toutes générations confondues. Lancée en 2015, cette offre, qui rencontre un vif succès, confirme l'engagement d'Eiffage Immobilier en faveur du mieux-vivre ensemble et du bien vieillir chez soi.

Un projet innovant sous de multiples facettes

Le Cocoon'Ages®, de Smartseille a été vendu en deux parties, une partie cédée au travers d'une vente en bloc (60 appartements en VEFA) et une seconde partie vendue en démembrement et ce pour une durée de 15 ans (34 appartements), Logis Méditerranée n'ayant acquis que l'usufruit sur ces 34 appartements. Encore une innovation d'un point de vue ingénierie financière, à mettre au crédit de ce projet qui s'implante dans un quartier dont le potentiel est ainsi valorisé, ce qui peut motiver un investisseur individuel à parier sur la valeur future de son investissement lorsqu'il récupérera la pleine propriété.

Ce projet atypique à bien des égards, est intégré dans un véritable écoquartier du futur :

• Positionné face à la mer et au centre de gravité de la métropole de Marseille
• Connecté (numérique et énergie)
• Solidaire (financement des ressources partagées dont la conciergerie et l'énergie par exemple)
• Modulable pour ce qui concerne les logements
• Regroupant plusieurs structures :
  • Une résidence intergénérationnelle Cocoon'Ages®
  • Une école et une crèche
  • Des bureaux
  • Des commerces
  • Un hôtel
• Mixant les typologies d'habitation (logement social, accession libre)
• Multi-services, grâce à la e-conciergerie
• Offrant de multiples espaces et usages partagés (parking, potager...)

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Des équipements et des appartements adaptés pour répondre aux attentes et à la mixité des occupants !

« On a travaillé d'une manière globale, avec un cahier des charges conçu en collaboration avec Récipro-Cité pour dimensionner une mixité sociale dans le bâtiment et définir les bonnes proportions d'appartements de type T2, T3 et T4 afin que les différents parcours familiaux soient possibles. Nous avons également fait deux logements labellisés HandiToit, avec des contraintes plus spécifiques comme le meuble de salle de bain sans tiroirs ou encore l'interphone accessible et des interrupteurs dont les hauteurs d'implantation sont abaissées ».

Tous les appartements sont équipés de « Tablophones », qui servent à la fois d'interphone et de visiophone, mais également, de terminal d'accès à un bouquet de services connectés comme celui de la conciergerie, qui permettent de faire des courses en ligne, et ce sans disposer d'un accès internet (cela a bien été utile pendant la période de confinement).

Autre avantage dont bénéficie la résidence Cocoon'Ages, les résidents de Smartseille bénéficient du chauffage par la boucle à eau de mer. Réalisée par EDF Optimal Solutions (Dalkia Smartbuilding aujourd'hui) dans le cadre d'une initiative privée, elle permet une régulation de l'îlot en équilibrant les apports et les besoins avec la mer. Le chauffage et l'eau chaude passent donc dans les charges collectives.

Une maison des projets pour stimuler le lien social

La Maison des Projets, c'est environ 130 m² dédiés aux rencontres et aux animations de la résidence intergénérationnelle. Cette Maison des Projets dispose également d'une très grande terrasse de plus de 300 m² au 6ème étage. Cette terrasse est équipée de (elles sont en partie centrale pour masquer les éléments techniques) jardinières pouvant accueillir une activité de jardinage. « Nous avons voulu donner envie aux résidents de s'adonner au jardinage ! » Mission accomplie, les résidents se sont rapidement approprié ces espaces pour en faire un jardin aromatique.

Comme le précise Christophe Bouyer, c'est essentiel d'être modulaire et réversible et cela doit faire partie de l'esprit d'un tel projet : « Une bonne idée d'aujourd'hui n'est pas forcément une bonne idée dans 15 ans et la réversibilité doit donc être prise en compte. Ainsi l'espace « maison des projets » peut être transformé en appartements si nécessaire »

Au niveau de la mixité des générations, la résidence Cocoon'Ages®, regroupe des familles, des personnes seules et des personnes âgées sous le même toit.

La solidarité de la conciergerie, au niveau de Cocoon'Ages, fonctionne avec par exemple la possibilité pour un jeune qui veut se payer le permis de conduire, de pouvoir rendre des services, qui lui permettront d'être aidé en retour pour le financement de son projet (au travers d'une cagnotte). La charge de la conciergerie, au niveau de l'écoquartier, est financée par tous les occupants du quartier Smartseille. Ainsi, les entreprises par exemple, cotisant beaucoup plus que les résidents, une solidarité se crée au niveau de ce quartier.

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Les résidents se sont-ils bien approprié le bâtiment ?

Pour répondre à cette interrogation nous avons la chance de pouvoir échanger avec Samira FERFACHE, salariée du bureau d'ingénierie sociale Récipro-Cité pour la résidence Cocoon'Ages®, de Smartseille.

L'appropriation du bâtiment a conduit Samira à travailler sur le front de l'économie du quotidien. En effet la participation des résidents permet de baisser les charges du bâtiment et peut aller jusqu'à faire économiser un mois de charges du bâtiment (entretien des communs, espaces verts ...).

Mais au fait comment définir le métier de Samira ?

La réponse tient en deux mots : « Gestionnaire Animatrice », dans la suite de la mission d'Assistance à maitrise d'usage confiée par Eiffage Immobilier et conduite par Récipro-Cité en amont de la livraison de la résidence

Véritable métronome de la symphonie du lien social qui s'écrit dans chaque résidence intergénérationnelle, Samira doit déployer toute son énergie (et elle n'en manque pas comme nous avons pu le constater) sur de nombreux fronts, comme la gestion des animations, l'accompagnement au niveau de la « Maison des Projets » - véritable tiers lieu de la résidence, l'interface entre les résidents et le bailleur, ou encore l'économe du lieu de vie commun... et ce, avec beaucoup de patience, de disponibilité et de bienveillance pour écouter et apporter des solutions aux problèmes des uns et des autres.

Véritable « architecte du lien social » et ce, pour une durée de deux ans (à 80% d'un ETP), Samira a débuté sa mission au sein de cette résidence au moment où de nombreuses personnes se retrouvaient sans logement suite aux problèmes de l'effondrement de la rue d'Aubagne à Marseille. Quelle bonne surprise pour ces personnes en difficulté de passer de logements insalubres ou de la rue, à ce cocon bienveillant, à même d'apporter tous les ingrédients d'une reconstruction.

« Notre projet s'est retrouvé transformé en labo d'innovation sociale, avec des gens qui n'avaient jamais vécu la relation avec un bailleur social, qui découvraient la quittance de loyer. Il a fallu déployer de gros efforts de pédagogie pour expliquer pourquoi on payait des charges de chauffage en été (les provisions), la Maison des Projets jouant un véritable rôle de sas avec leur vie d'avant, pour certains, dans la rue.

Le repas d'accueil des résidents a tout de suite donné le « la ». Alors que d'habitude, seuls quelques résidents répondent à l'invitation, on s'est retrouvé avec 72 personnes ! Courses, aide aux devoirs, montage des meubles pour les nouveaux arrivants, entretien des espaces verts, chacun a trouvé sa place et s'est naturellement approprié des tâches bénéfiques pour la communauté. »

Mais une autre épreuve allait tester la solidité de l'architecture sociale, avec la crise du COVID-19 et l'épisode du confinement.

« Le COVID n'a fait que renforcer les solidarités et cela a dépassé le périmètre du Cocoon'Ages® !
Par exemple peu de résidents avaient internet et les liaisons ont été partagées. Ainsi, l'enfant d'un couple a pu faire ses devoir grâce à la connexion internet du voisin. Pour les courses, un accord solidaire a été négocié pour regrouper les commandes des résidents et obtenir une livraison gratuite des courses, avec en plus une livraison au domicile pour les anciens. Et pourtant, pendant un bon moment, j'opérais à distance, mais le lien était là, et il prouvait son intérêt et sa solidité face à l'épreuve partagée par toute la communauté. »

Un nouveau Challenge attend la communauté qui devra progressivement prendre son autonomie à l'issue des 2 premières années d'accompagnement de Récipro-Cité financées par Eiffage Immobilier. Face au succès, le Bailleur Logis Méditerranée a déjà décidé de pérenniser l'intervention de Récipro-Cité dans le cadre de l'Association Chers Voisins, qu'il déploie dans la région PACA.

Profil de la résidence :

Nombre d'appartements : 94

Dont

• T1 : 11
• T2 : 49
• T3 : 29
• T4 : 5

Ces 94 logements sont répartis sur 4 640 m² soit 49 m² en moyenne.

La maison des projets propose 130 m² d'espaces partagés auxquels s'ajoutent 300 m² de terrasses.

Infos pratiques

Smartseille, 1 Rue du Devoir, 13015 Marseille

https://www.corporate.eiffage-immobilier.fr/

www.cocoon-ages.fr