Normes environnementales et développements d'une offre de logements adaptées aux seniors

De tous les défis de notre pays, celui de répondre au vieillissement de la population est l'un des plus considérables. Plusieurs solutions sont appelées à se compléter pour répondre à l'ampleur des besoins : dans dix ans, un quart des Français aura plus de 60 ans, et près d'un sur cinq sera en perte d'autonomie à l'échéance 2050. Les EHPAD, qui défraient malheureusement la chronique, ne doivent pas être condamnées de façon absolue et définitive ; il est urgent en revanche que les dysfonctionnements soient corrigés et la dignité humaine respectée. Pour les occupants qui ne sont pas en situation de dépendance, les résidences services dédiées assurent des conditions d'hébergement de qualité, mais elles ont un coût inaccessible à la majorité et restent une formule élitiste. Quoi qu'il en soit, ces deux solutions sont insuffisantes : un doublement de la capacité d'accueil des seniors est indispensable dans les 25 ans qui viennent.

C'est en ayant conscience de cette situation inacceptable que notre société, Mobicap, a conçu un modèle alternatif, adapté aux personnes avançant en âge et autonomes, et leur donnant les moyens d'une autonomie durable. Il faut néanmoins que ces résidences d'un type nouveau présentent des caractéristiques de confort spécifiques, eu égard à la nature de leurs occupants et à l'évolution de leur situation au cours des années qui suivent leur emménagement. Ainsi, les ouvrants doivent y être motorisés et, plus largement, le recours à la domotique y est indispensable. Un second ascenseur, qui puisse être emprunté par des personnes à mobilité réduite, doit y être installé. Enfin, ces immeubles ne peuvent faire l'économie d'un système de climatisation : on connaît les risques attachés aux chaleurs excessives pour les personnes les plus âgées, dont la santé est souvent affectée par des maladies cardio-vasculaires.

Or, ces contraintes techniques liées à la cible d'occupants de ces résidences les empêchent de prétendre au label éco-responsable, qui conditionne non seulement l'attrait commercial pour les acquéreurs et investisseurs, mais même la possibilité de la réalisation. En effet, les banques sollicitées pour financer la construction de tels programmes sont réticentes dès lors que la preuve de la vertu énergétique des immeubles n'a pas été rapportée par un label, au-delà même de la norme RE2020 (qui s'impose à tous les bâtiments à partir du 1er juillet 2022). Cette vertu est définie à ce jour selon des normes incompatibles aux besoins vitaux des seniors.

Le nouveau pouvoir exécutif et l'Assemblée nationale recomposée doivent comprendre l'impérieuse urgence de ne pas exclure, par des obligations rustiques et sans nuances, des catégories entières de la population, surtout celle qui mérite une considération particulière : nos aînés. Rien ne peut justifier qu'on sacrifie leur habitat, pas même la transition écologique. Leur bonheur et la sauvegarde de la planète sont compatibles, au prix d'une réflexion politique réaliste, loin des réflexes technocratiques trop éloignés de la réalité.

Christophe Clamageran (Mobicap) : le choix de l'humain

Broker chez Auguste Thouard, puis président de Meunier Promotion (2003-2006), directeur général délégué de BNP Paribas Real Estate (2006-2008), président de Hammerson (2008-2009), directeur général de Gecina (2009-2012) et président de Seefar (2012-2019)… Christophe Clamageran, 58 ans, a un CV à en faire pâlir plus d’un, à qui il ne manquait plus que l’entreprenariat. C’est chose faite depuis 2019, en tant que président de Mobicap, promoteur de 26 employés (pour l’heure…) spécialisé dans le résidentiel locatif meublé, particulièrement adapté aux publics en perte d’autonomie.

Passer du tertiaire au résidentiel est déjà une aventure, la fondation d’une entreprise en est une autre, et c’était sans compter le Covid : mais les bonnes nouvelles viennent enfin après deux années d’implication intense, puisque Mobicap peut d’ores et déjà se prévaloir de quatre résidences ouvertes et d’une vingtaine en cours de construction pour un carnet de commandes rempli jusqu’en 2024. Il faut dire que la tâche est immense : Christophe Clamageran le clamait déjà dès 2011 dans un essai, « Penser le logement autrement ». Plus de dix ans plus tard, le voici dans l’arène, avec une start-up « exemplaire dans son management et dans son immobilier » selon ses propres mots. « Puisque nous touchons à de l’humain, nous nous devons d’être nous-mêmes humains. »

Humain, Mobicap l’est assurément : le promoteur propose des résidences d’une trentaine d’appartements, à taille humaine dans des villes moyennes, conçues en ossature bois et labellisées pour permettre une performance environnementale modèle. Accessibles à tous, y compris aux personnes en situation de handicap et aux séniors en perte de mobilité, les logements sont équipés, meublés et adaptés, avec des services (ménage, conciergerie, domotique spécialisée). « Tout ce que j’ai fait, c’est aborder le problème par l’angle immobilier. Il faut produire pour répondre à une demande de plus en plus urgente ; appliquer les méthodes de gros aux petits. »

Avec le papy-boom qui s’annonce, pouvoir loger décemment les séniors ou les publics handicapés devient crucial : le Covid et les scandales des Ehpads l’ont douloureusement rappelé. « On parle d’un public qui n’a ni envie de l’Ehpad ni de la résidence services séniors. Cependant, leur maintien à domicile est impossible, puisque leur logement devient en soi handicapant de par la présence de couloirs, marches, baignoire, seuil etc…, qu’il s’agisse du manque d’accès pour les handicapés ou de salles de bains inadaptées. Il faut donc faire du neuf bien pensé. » Un produit unique sur le marché, dont le caractère innovant a rendu les investisseurs français frileux, poussant Christophe Clamageran à s’associer au fonds suédois EQT. Pourtant, même les jeunes actifs en mobilité plébiscitent les résidences Mobicap, avec leur offre de locatif meublé tout équipé.  « Cette diversification de la clientèle a eu lieu spontanément, ce qui prouve auprès de tous l’attrait de nos résidences et de leur mix d’inclusif et d’intergénérationnel. Nos programmes étonnent nos propres locataires ! »

Outre l’investissement et la promotion au sens strict du financement et de la prise de risques, Mobicap en assure l’asset et le property management. « Quand bien même le marché s’effondrerait demain, nos actifs sont d’abord parfaitement conçus, exemplaires sur le plan environnemental comme humain et très bien situés. Cette qualité nous amène à un loyer au-dessus des prix locaux, mais qui demeurent à un tiers du coût d’une résidence services séniors » explique Christophe Clamageran.

Un bon début pour une structure encore jeune mais avec un patron d’expérience. A-t-il des regrets ? « Aucun. Je suis passé pour un OVNI dans cette profession. » « A présent, je fais ce que j’aime et je construis de l’immobilier humain et utile. Que demander de plus ? »