L'engouement pour le marché français des résidences seniors se confirme d'année en année. Et ce n'est qu'un début. Entre fin 2017 et fin 2019, le parc de résidences services seniors (RSS) est ainsi passé de 620 à 760 unités. Cela correspond à 70 résidences mises en exploitation chaque année en moyenne et une progression de presque 11% par an.

En termes de logements, cela représente 59 618 unités, soit près de 6 160 unités supplémentaires chaque année et une hausse de plus de 12%.

Et les perspectives s'annoncent exceptionnelles entre le niveau de vie plutôt confortable des seniors, la forte attractivité de la RSS en tant que produit d'investissement ou encore la reconnaissance législative de la résidence services seniors. Sans oublier que cette solution dédiée aux personnes âgées fragilisées est le seul concept intermédiaire dynamique entre le domicile et les EHPAD. Dans ces conditions, le parc de RSS devrait atteindre 930 unités fin 2021 grâce à la mise en exploitation de 170 nouvelles résidences et 15 783 nouveaux logements, soit chaque année 85 résidences et 7 892 logements de plus en moyenne et des croissances annuelles moyennes de respectivement 10,6% et 12,5%, selon les calculs des experts de Xerfi Precepta. Et à partir de 2022, le marché profitera à plein de l'augmentation de la population cœur de cible, c'est-à-dire les 75-84 ans qui seront alors 140 000 à 250 000 de plus chaque année jusqu'en 2031. Une véritable onde de choc démographique.

Aujourd'hui, l'âge médian d'entrée en résidence seniors étant de 80 ans, les effets de cette période faste pourraient se faire sentir bien après 2031. A partir de 2022, l'onde de choc démographique sera en tout cas globale. Elle touchera en effet à la fois les zones les plus urbaines, où se concentrent une grande partie des 75-84 ans souvent fragilisés, et les zones plus rurales de l'Hexagone, qui regroupent une part limitée de cette population mais dont les besoins sont difficiles à satisfaire compte tenu de leur fragmentation sur ces territoires.

Ce choc de demande ne sera pas seulement quantitatif mais également qualitatif à la faveur de la montée en puissance progressive de la génération baby-boom parmi les seniors de 65 ans et plus. Jusqu'alors bipolaire entre services de maintien à domicile et EHPAD, l'offre s'est beaucoup enrichie à la faveur du développement spectaculaire de la résidence services seniors. Celle-ci répond en effet à des besoins inassouvis de lien social, de sécurité et de liberté. Et l'entrée des baby-boomers dans la classe d'âge des 75-84 ans à compter de 2022 ne fera qu'accentuer la nécessité de développer une offre d'hébergement intermédiaire. En somme, les papy-boomers vont modifier la dynamique du marché.

S'adapter pour concrétiser l'immense potentiel

Dans ce contexte, les acteurs des RSS devront faire preuve d'adaptation pour concrétiser le potentiel de croissance immense du marché. Les experts de Xerfi Precepta ont identifié quelques-uns des enjeux et défis qui les attendent. Le premier est le développement de la vente en bloc, un jeu gagnant-gagnant entre les parties. Celle-ci permet en effet aux investisseurs institutionnels de diversifier leur portefeuille d'actifs tandis que, pour les promoteurs et exploitants gestionnaires, elle est un bon moyen de limiter les frais de commercialisation, de sécuriser le flux d'investissement et de tisser des liens avec des partenaires puissants. Domitys a ainsi finalisé une dizaine d'opérations en 2018 (1 200 lots) après une quinzaine en 2016 et 2017.

Pour répondre au choc démographique des 75-84 ans, les opérateurs devront également diversifier leurs stratégies d'implantations dans des zones géographiques et territoriales moins attractives mais caractérisées par des besoins locaux importants comme l'Ile-de-France. Ils seraient également inspirés de diversifier leur offre pour mieux satisfaire cette nouvelle génération de seniors aux exigences et besoins multiples et hétérogènes (montée en gamme ou programmes plus accessibles, concepts destinés aux actifs...). Enfin, ils devront redoubler d'efforts pour faire connaître le concept de résidences services seniors, encore méconnu du grand public et des pouvoirs publics.

Face à ces nouvelles conditions de marché, le paysage concurrentiel est loin d'avoir atteint la maturité, même si les acteurs historiques se taillent toujours la part du lion, de l'avis des experts de Xerfi Precepta. Aujourd'hui, le parc de RSS est dominé par une enseigne leader, en l'occurrence Domitys qui devrait à moyen terme en truster environ 20%. Viennent ensuite, loin derrière, cinq enseignes qui dépassent chacun la barre symbolique des 5% de parts de marché. Il s'agit des Senioriales, des Girandières, des Villages d'Or, des Jardins d'Arcadie et des Hespérides. Toutefois, ces opérateurs devront composer avec le dynamisme des enseignes de taille moyenne, à l'image des Résidences Cogedim Club, et des nouveaux entrants, comme Quartus Club Seniors. Ces derniers jouent un rôle croissant dans l'évolution tant quantitative que qualitative du marché.

Informations pratiques :

Editeur: XERFI

Titre de l'étude : « Résidences seniors : les réponses des professionnels au défi des papy-boomers - Analyse territoriale du marché, décryptage des rapports de forces et des stratégies des acteurs »

Auteur de l'étude : Jean-Christophe Briant

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PLAN DE L'ETUDE

LA SYNTHÈSE & LES CONCLUSIONS STRATÉGIQUES

Cette synthèse revient sur les perspectives du marché des résidences seniors à l'horizon 2023. Elle décrypte les défis auxquels sont confrontés les exploitants ainsi que les stratégies déployées pour y répondre de façon pertinente. Notre analyse permet également de décrypter l'environnement concurrentiel et les positionnements des forces en présence.

LES 5 ENJEUX ET DÉFIS CLÉS

Diversifier les concepts pour répondre aux attentes multiples d'un public hétérogène

Imposer la résidence seniors comme la solution d'hébergement de référence du « bien-vieillir »

Améliorer la reconnaissance de la résidence seniors

Renforcer le rôle préventif de la résidence seniors

Ouvrir la résidence seniors sur la ville

L'ANALYSE ET LES PERSPECTIVES DU MARCHÉ À L'HORIZON 2023

LES DÉTERMINANTS DU MARCHÉ DES RÉSIDENCES SENIORS

La démographie des seniors et les aidants : les trois âges de la vieillesse et la résidence seniors (caractéristiques et chiffres clés 2019), l'impact du « papy-boom » (2015-2040), la démographie des 75-84 ans dits « fragilisés » cœur de cible des résidences seniors dans leur ensemble, selon les régions et la typologie des territoires (urbains ou ruraux) à l'horizon 2035, l'évolution de l'aide selon les âges de la vieillesse et les équilibres quantitatifs et qualitatifs entre aidants familiaux et seniors aidés

La dynamique de mobilité résidentielle des seniors : les déterminants de la mobilité résidentielle des seniors selon leur âge et l'analyse des évolutions socio-culturelles favorables au développement de la mobilité choisie (génération « baby-boom » vs génération « silencieuse »)

L'environnement socio-économique des seniors : le niveau de vie mensuel moyen des retraités, sa dispersion et son évolution, le taux de pauvreté des retraités et le reste à charge en résidence seniors

La dynamique d'investissement : l'évolution de l'environnement fiscal, le panel de modalités de financement, la consolidation des modèles économiques de développement et d'exploitation

L'environnement législatif et réglementaire de l'offre : la loi ASV et ses décrets, le régime d'autorisation unique pour les Services d'Aide et d'Accompagnement à Domicile, les règles d'urbanisme, la future Loi Grand Âge et Autonomie (perspectives)

La concurrence immobilière : principaux choix résidentiels des seniors en 2019 (plus de 60 ans et selon les âges de la vieillesse), les principales solutions immobilières à la disposition des seniors (le domicile, les résidences autonomie, les béguinages, les maisons d'accueil et de résidence pour l'autonomie (MARPA), l'habitat regroupé, l'habitat intergénérationnel, les EHPAD…)

LE MARCHÉ DES RÉSIDENCES SENIORS (2017-2021)

L'évolution du parc de résidences seniors entre 2017 et 2019 : analyse et chiffres clés (nombre de résidences et de logements, capacités d'accueil)

Les mises en exploitation programmées de résidences seniors entre 2019 et 2021 : localisation géographique selon les régions et la typologie des territoires (unités urbaines et communes rurales), opérateurs et enseignes

LE SCÉNARIO PRÉVISIONNEL D'ICI 2023 : QUELS SONT LES TERRITOIRES LES PLUS PROMETTEURS ?

L'évolution des déterminants du marché et les moteurs et freins à la croissance

L'évolution du marché : prévisions, nombre de résidences et de logements, capacités d'accueil

Les zones potentielles d'implantation : zones faiblement équipées, voire zones blanches

LE JEU CONCURRENTIEL

LA STRUCTURE DE LA CONCURRENCE EN 2019 ET D'ICI 2021

Le parc de résidences seniors : les taux d'équipement par région, l'équipement selon la typologie des territoires (unités urbaines et communes rurales) et la concentration du marché

Les principales enseignes de résidences seniors : profil, implantation et parts de marché

LES RAPPORTS DE FORCES : LES PRESSIONS CONCURRENTIELLES ET LEUR DYNAMIQUE

L'évolution des pressions concurrentielles pesant sur les exploitants gestionnaires

L'analyse des forces concurrentielles, notamment les rapports de forces stratégiques avec les collectivités et les prestataires locaux, les investisseurs institutionnels ou encore les locataires résidents

LES AXES DE DÉVELOPPEMENT : OBJECTIF DIVERSIFICATION

La diversification des stratégies d'implantation et son impact sur le modèle économique des acteurs

La diversification des stratégies de financement et le développement des ventes en bloc

La diversification des concepts pour répondre aux besoins et aux attentes d'une population plus diverse

NOTRE SCÉNARIO PROSPECTIF DU JEU CONCURRENTIEL

La capacité des différents acteurs du marché à répondre aux enjeux et défis clés du marché (comparaison avec les principaux logements concurrents de la résidence seniors)

L'analyse des forces, faiblesses, opportunités et menaces des 3 grands profils d'acteurs : les résidences seniors « ancienne génération » (en syndic de copropriété), les résidences seniors « nouvelle génération » dites « inclusives » et les résidences seniors « nouvelle génération » dites « tout à la carte »

LES FICHES D'IDENTITÉ DES ACTEURS DES RSS « NOUVELLE GÉNÉRATION »

Les principaux acteurs leaders :

DOMITYS, LES SENIORIALES, LES GIRANDIERES/PALAZZO RSS, LES VILLAGES D'OR, LES JARDINS D'ARCADIE, COGEDIM CLUB, OVÉLIA, GROUPE STEVA, ESPACE & VIE, LES ESSENTIELLES/VILLA SULLY

Les « nouveaux entrants » ou les acteurs différenciés :

QUARTUS, HEURUS HABITAT & SERVICES, FRANCE SENIORS, AQUARELIA RSS

L'ANALYSE DÉTAILLÉE DU MARCHÉ PAR RÉGION

Les 13 monographies régionales :

données sociodémographiques entre 2020 et 2035 (évolution de la population des seniors « fragilisés », part de la population vivant dans les grandes aires urbaines, niveaux de vie mensuels moyens des seniors et des aidants potentiels) et données sur l'équipement en résidences seniors, en structures EHPAD, en résidences autonomie, en Services de Soins Infirmiers à Domicile (SSIAD) et en Services d'Aide et d'Accompagnement à Domicile (SAAD)

Les principaux acteurs au sein de chaque région :

nombre de résidences et de logements, implantations par commune et selon les unités urbaines (2019-2021)