Habitat Senior : un marché dont l'offre reste à inventer

Enquête Xerfi Observatoire auprès de plus de 900 personnes (*):

« L'observatoire du logement seniors - Une enquête pour décrypter les besoins des seniors en matière d'habitat, calibrer les offres pertinentes et massifier les réponses »

Comprendre et répondre aux attentes des seniors en matière de mobilité résidentielle est une tâche complexe car tous n'expriment pas les mêmes besoins liés à l'habitat même s'ils se rejoignent autour du souhait de rester à domicile. Mais une chose est sûre, avec l'arrivée des papy-boomers dans les âges de la fragilité, les besoins en matière d'adaptation de l'existant et de nouveaux formats d'habitats intermédiaires vont forcément croître. L'enquête Xerfi Observatoire révèle une forte appétence des baby-boomers pour la mobilité résidentielle (14% contre 6% pour les « silencieux » âgés de 75 ans et plus) et met en perspective les nombreux besoins non satisfaits et la nécessité à la fois de massifier les réponses en matière d'habitat seniors et de diversifier les solutions selon les profils. Notre enquête lève également le voile sur les cinq grandes attentes communes que sont la sécurité, le confort, l'accessibilité aux commodités, l'adaptation du logement et le lien social renforcé. Aujourd'hui, une large partie de la demande d'habitat senior intermédiaire reste sans réponse, faute notamment d'information suffisante et d'absence d'offre dans certains territoires très ruraux et périurbains. Si les résidences autonomie et les résidences services senior dominent l'offre de logements pour personnes âgées, on assiste à l'émergence d'une offre destinée aux territoires moins denses et aux aînés plus modestes.

Les plus de 60 ans n'envisagent pas de quitter leur logement à une écrasante majorité (plus de 90% d'entre eux), selon notre enquête. Et ils invoquent alors le souhait de rester à domicile, l'absence d'offres alternatives ou encore la méconnaissance d'autres solutions. A contrario, les moteurs susceptibles de favoriser la mobilité résidentielle des seniors sont la volonté de changer d'environnement, l'inadaptation du logement, le souhait de se rapprocher des enfants et, enfin, l'isolement social (et en particulier celui des femmes). Le niveau de vie et de patrimoine impacte également le parcours résidentiel. En d'autres termes, un fort taux de détention de patrimoine et sa liquidification potentielle favorisent la réalisation de projets résidentiels.

Or, dans le sillage de l'avancée en âge de la génération nombreuse des baby-boomers, le nombre de personnes âgées en perte d'autonomie puis de dépendance sévère mais aussi isolées va fortement augmenter à l'horizon 2035. Dans ces conditions, les besoins d'accompagnement dans le projet de vie des seniors fragilisés vont progresser à un rythme soutenu. Le défi s'annonce immense et les perspectives exceptionnelles pour les acteurs des marchés de l'habitat et des services à la personne. L'étude apporte ainsi des éléments de réponse inédits pour comprendre ces enjeux, mieux cibler la demande et calibrer une offre pertinente, aussi bien pour les acteurs de l'immobilier que pour les acteurs traditionnels de l'habitat seniors, des services à la personne ou de l'équipement de l'habitat.

Renforcer la connaissance de l'habitat senior

Les promoteurs, les bailleurs sociaux, les copropriétés et les pouvoirs publics ont aussi une responsabilité dans l'adaptation des habitats des seniors au bien vieillir à travers la mise en place de stratégies seniors, la réalisation de schémas directeurs d'accessibilité et de plans d'accessibilité de la voirie et des espaces publics ou encore la réalisation d'études approfondies.

Si les plus grandes enseignes de résidences services seniors (comme Les Senioriales ou Domitys) ont acquis une notoriété certaine auprès des seniors âgés de 60 ans et plus, les autres solutions d'habitat partagé souvent issues des territoires souffrent d'un déficit de reconnaissance. Pourtant, outre les maisons d'accueil et de résidence pour l'autonomie (ou Marpa composées de moins de 25 logements), les initiatives se multiplient en matière de colocation seniors, d'habitat intergénérationnel, d'habitat accompagné, partagé et associatif. La création en mars 2022 du « Collectif 150 000 » dédié à l'habitat partagé, vecteur de communication commun à douze acteurs privés ou associatifs, en est un bon exemple. La montée en puissance de la problématique senior dans les stratégies des bailleurs sociaux qui ambitionnent désormais de « s'occuper des résidents plutôt que des résidences » en est une autre illustration.

Car le manque d'information et d'orientation des personnes âgées constitue à l'évidence un frein considérable au développement des marchés de l'habitat seniors intermédiaire. Pour y remédier, les experts de Xerfi observatoire proposent d'actionner trois grands leviers. Le premier consiste à s'inspirer des stratégies commerciales et de communication de grande ampleur des grandes enseignes de résidences services seniors. Le deuxième levier repose sur l'émergence du métier de « care manager » qui a vocation à conseiller et orienter les seniors et leurs aidants dans un modèle BtoBtoC, permettant une massification de la réponse à la demande. Enfin, la création d'organes de représentation, à l'instar du « Collectif 150 000 », est une piste à creuser.

Auteur de l'étude : Jean-Christophe Briant

(*) L'observatoire Xerfi du logement seniors s'appuie sur une enquête menée auprès de 901 personnes âgées de 60 ans et plus vivant à domicile. Réalisée en ligne entre le 7 et le 10 février, cette enquête a permis de recueillir l'opinion et les comportements des seniors en matière de logement présents sur l'ensemble du territoire. L'échantillon mis en œuvre est structuré selon trois strates d'âges : les 60-64 ans, les 65-74 ans et les 75 ans et plus.

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