Interview de Benjamin MISERY, Directeur Général des Senioriales


Innovation, stratégie, nouveaux concepts... à la découverte des Senioriales, un acteur majeur du marché des Résidences Seniors
Interview de Benjamin MISERY, Directeur Général des Senioriales

La Rédaction

Vous venez d'être nommé DG des Senioriales, pouvez-vous vous présenter à nos lecteurs ?

Benjamin MISERY

Ma nomination comme DG de l'entreprise s'inscrit dans la continuité ; Bruno DERVILLE, Président des Senioriales depuis 9 ans, qui a quitté le groupe fin mars 2016, m'avait nommé Directeur Général Promotion puis DG Opérationnel depuis déjà plusieurs années. Auparavant, j'avais exercé comme Responsable Etudes et Développement chez Mona Lisa, puis chez BNP Parisbas Real Estate avant de rejoindre les Senioriales en 2009.

La Rédaction

En 2001, Les Senioriales commercialisaient le premier Village pour Seniors en France. - Pouvez-vous nous présenter la société en quelques mots ?

Benjamin MISERY

La 1ère résidence Senioriales Village a été ouverte en 2001, par les fondateurs de l'entreprise, promoteurs toulousains qui concevaient alors exclusivement la résidence pour seniors, en maisons et en accession à la propriété, principalement dans le Sud de la France, en Aquitaine et dans les départements méditerranéens.

La Rédaction

A l'origine focalisée sur un mono-produit, le Village pour Seniors, l'offre s'est diversifiée avec en particulier le lancement des Senioriales en Ville.
- Ces résidences visent-elles la même clientèle que l'offre originelle ?

Benjamin MISERY

En 2007, la société a été reprise par Pierre & Vacances, changement qui a eu un double effet :

  • Une délocalisation de nos activités, concentrées à l'origine sur la région de Toulouse, avec l'ouverture de trois agences à Aix-en-Provence, Bordeaux et Paris chargées de développer l'implantation de nouvelles résidences sur leur territoire.
  • Une diversification de l'offre à partir de fin 2008 / début 2009, avec l'apparition des premières résidences Senioriales en Ville, bénéficiant d'un emplacement plus urbain, et de la proximité de commodités ainsi que d'une vraie vie de quartier.

Nous avons ainsi répondu à une demande locative croissante de seniors plus fragilisés, majoritairement des femmes seules de plus de 75 ans. Par conséquence, les appartements sont donc achetés par des investisseurs qui peuvent nous en confier la gestion.

La Rédaction

Envisagez-vous d'autres diversifications, comme par exemple les résidences intergénérationnelles ?

Benjamin MISERY

Les Senioriales ouvrent leur 1ère résidence intergénérationnelle à EMERAINVILLE, en Seine et Marne, au mois de mai 2016, un domaine composée d'une Résidence pour Seniors et d'une résidence de logements accessibles à tous, les Résidiales.
Ce programme est basé sur la réalisation de deux résidences distinctes avec des espaces extérieurs partagés favorisant les points de rencontre. Des activités organisées au sein des Senioriales, des conférences, par exemple, sont ouvertes aux habitants des Résidiales.
Ce projet intergénérationnel devrait également permettre de proposer par exemple, sur la base du volontariat, des services croisés de soutien scolaire, de garde d'enfants... contre courses, transport ou promenade d'animaux.

Dans ces éco-quartiers, le cœur de métier des Senioriales demeure la Résidence pour Seniors.

D'autres types de projets de mixité a ont permis de réaliser des logements locatifs aidés vendus à des bailleurs sociaux à MEDIS (17), MIONS (69) et IZON (33) par exemple. Là encore la synergie opère au travers d'événements organisés et permettant la participation des autres résidents.
Nous souhaitons vivement élargir ce type des projets d'éco-quartiers à des résidences étudiants, seniors, du logement social, des résidences classiques.

La Rédaction

Quels sont les critères d'implantation des Villages pour Seniors et des Résidences en Ville ?

Benjamin MISERY

Les nouvelles résidences Villages, qui regroupent en moyenne 50 à 60 logements, représentent à ce jour 25 à 30% de la production totale de logements des Senioriales et ont vocation à s'implanter sur la façade atlantique (Charente Maritime, Gironde, Landes...) et le littoral méditerranéen (Landes, Hérault, Var, Vaucluse). Nous cherchons des terrains d'une superficie supérieure à 2 ha, au cœur des bourgs de 3 à 10 000 habitants avec des commerces de proximité, un tissu associatif dense et à moins de 20 mn d'une grosse agglomération offrant tous les services.

En ce qui concerne les résidences en Ville, 70 % des projets actuels, l'implantation idéale est une agglomération de plus de 50 000 habitants à proximité des commerces, services, transports avec une vie dynamique de quartier.
Ces résidences proposent 70 à 90 logements.

La Rédaction

A ce jour, combien de résidences sont ouvertes en France ?

Benjamin MISERY

Nous avons aujourd'hui 51 résidences Senioriales ouvertes.

La Rédaction

Quel rythme de développement envisagez-vous pour les années à venir ?

Benjamin MISERY

Nous prévoyons l'ouverture de 6 nouvelles résidences en 2016 et 8 autres opérations sont actuellement en début de chantier.
L'ambition des Senioriales est de réaliser 6 à 10 nouvelles opérations chaque année, avec une priorité pour les résidences en Ville.

La Rédaction

Le développement dans les Dom-Tom ou à l'étranger fait-il partie de votre stratégie ?

Benjamin MISERY

Cette orientation de développement n'est pas prioritaire et répond davantage à une logique d'opportunités.
Une 1ère opération est en cours à l'Ile de La Réunion, pour une résidence implantée à Sainte-Marie dans le cadre de l'aménagement d'un second cœur de ville. La commercialisation sera lancée à compter de juin 2016.

Un autre projet est également étudié en Belgique.

La Rédaction

Entre la première résidence Senioriales en ville et les résidences en cours de lancement, on note des modifications dans la définition du produit.
- Pouvez-vous nous présenter l'évolution de l'offre de services ?

Benjamin MISERY

Effectivement, la gamme des résidences en Ville s'est élargie ; ainsi, il existe aujourd'hui :

  • des résidences non meublées, avec une politique de services à la carte complètement externalisés (la 1ère résidence construite dans cette logique est celle de CHARTRES qui a déjà 5 ans), permettant de proposer à un logement à loyer plus accessible, 700 € charges comprises en moyenne pour un T2.
  • les 3 premières résidences meublées qui ouvrent leurs portes à CENON, EMERAINVILLE et MANOSQUE intègrent plus de services à l'offre, dont la restauration, le ménage, le pack assistance...
  • Notez aussi, comme évolution significative de la réalisation de nos produits, que la résidence de MANOSQUE est née de la réhabilitation d'un bâtiment existant, l'historique hôpital de la commune ; c'est aujourd'hui un superbe écrin en plein centre ville pour une résidence moderne avec services.

La Rédaction

On reproche parfois aux Résidences avec Services pour Seniors d'être réservées aux plus aisés.
- Comment se positionne la gamme de produits locatifs proposée par Les Senioriales ?

Benjamin MISERY

Par une politique de services à la carte, les Senioriales proposent des loyers, charges de copropriété comprises, très concurrentiels, à partir de 400 € par exemple pour un T2 à Marseille. C'est aujourd'hui une solution moderne pour disposer d'un habitat adapté aux attentes des Seniors.

La Rédaction

Le statut des Résidences avec Services pour Seniors a récemment été précisé dans le cadre de la loi n° 2015-1776 du 28 décembre 2015, relative à l'adaptation de la société au vieillissement, laquelle redéfinit également les foyers logements désormais dénommés Résidences Autonomie.
- Quelles conséquences cette évolution peut-elle avoir dans l'éco-système des Résidences pour Seniors ?

Benjamin MISERY

Cette loi devrait avoir des conséquences positives parce qu'elle précise la réglementation applicable aux résidences avec services en matière d'urbanisme notamment et qu'elle encadre le modèle économique.
La loi contient par ailleurs un certain nombre de dispositions supplémentaires comme le Conseil des Résidents. Les Senioriales avaient d'ailleurs anticipé cette disposition en mettant en place ce type d'organisations depuis maintenant 5 ans.

Le débat selon lequel seule une résidence offrant des services intégrés pourrait prétendre à la dénomination de résidence avec services pour seniors pourrait remettre en cause le dispositif PINEL par exemple. Mais cela conduirait également à entraver l'accessibilité par certains seniors à des loyers moins élevés.

Le modèle retenu par les Senioriales pour réaliser une résidence intergénérationnelle ou à mixité sociale ne se limite pas à la construction d'un bâtiment commun.
La mixité s'entend davantage à l'échelle du quartier, autour de points de rencontre avec des services communs, des échanges de services.
C'est le cas d'un projet en cours à Marseille qui comprendra trois bâtiments avec accès distincts : une résidence pour seniors, une résidence pour étudiants et une résidence sociale utiliseront de façon mutualisée des espaces partagés et bénéficieront des points de rencontres thématiques.

La Rédaction

Comment Les Senioriales se positionnent-elles ou envisagent-elles de se positionner sur le marché des résidences sociales afin de répondre aux besoins de « tous » les seniors ?

Benjamin MISERY

Les Senioriales entendent prendre une part active à l'avenir, dès que cette possibilité sera envisageable avec les conditions juridiques favorables, sous réserve d'une évolution des critères liés à l'âge, notamment.

La Rédaction

Pouvez-vous nous parler de votre offre à destination des investisseurs ?

Benjamin MISERY

L'offre aux investisseurs particuliers s'effectue selon deux modes : dispositifs PINEL ou LMNP. La commercialisation est directe ou via des partenaires tels que les Conseillers en Gestion de Patrimoine, les réseaux bancaires, d'assurances... La rentabilité moyenne de cette offre est de 4%.

En ce qui concerne les investisseurs institutionnels, l'offre consiste en des ventes en bloc de nos résidences.

Dans tous les cas, nous assurons la gestion et l'exploitation pour le compte de nos investisseurs.

La Rédaction

Cela représente combien de lots vendus à ce jour à des investisseurs privés ?

Benjamin MISERY

Après un fort développement depuis 5 ans, la vente à des investisseurs particuliers est à ce jour de 300 lots par an, ce qui correspond à un parc de 1 000 logements commercialisés auprès d'investisseurs privés.
Notre objectif est doubler ce rythme sur les 3 prochaines années.

La Rédaction

Notre société est actuellement soumise à des vagues d'innovations technologiques, toutes plus disruptives les unes que les autres.
- Comment intégrez- vous les nouvelles technologies dans la conception de vos produits ?

Benjamin MISERY

L'entreprise est très active dans le domaine des NTIC.
Les Senioriales sont très impliquées dans le projet Habitat Seniors qui regroupe 14 industriels dont l'objectif est de co-concevoir - avec l'aide de Seniors - l'habitat de demain.
Un logement démonstrateur de l'immobilier évolutif a été réalisé sur le projet d'EMERAINVILLE, avec la déclinaison d'une offre selon 11 thématiques. L'appartement est la vitrine des développements envisagés en matière d'ergonomie, le de fonctionnement, d'agencement, d'équipement...

Le groupe de travail détermine les équipements qui seront proposés dans les futures résidences, avec notamment le développement de Félicie, une application dédiée aux résidents, accessible sur tablette pour gérer l'énergie et la sécurité du logement, mais aussi la communication avec le personnel et la famille, encore la participation à des animations et ateliers.
Cette offre sera disponible d'ici l'été 2016 à l'occasion du lancement des nouvelles résidences, mais également accessible aux résidences d'ancienne génération. Enfin pour ce qui concerne l'accès à Internet, le dispositif sera désormais associé au logement et inclus dans le loyer. Tel sera le cas des 3 résidences en ouverture prochaine à CENON, EMERAINVILLE et MANOSQUE. On pourra vraiment parler de résidences connectées.

En savoir plus Publié le 25 juillet 2016

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