Investir dans une résidence « seniors » : contre-vérités et idées reçues

Idée reçue n°1. « Investir dans une s, ça coûte trop cher ! » (FAUX) ...

Publié le 22 mars 2018
Investir dans une résidence « seniors » : contre-vérités et idées reçues

Chères à l'achat, pâtissant d'une gestion compliquée, difficiles à revendre... Beaucoup de contre-vérités ayant été dites et écrites sur les résidences avec services pour seniors, il était grand temps de tordre le cou aux clichés et de remettre les compteurs à zéro.

Par Xavier Beaunieux

Idée reçue n°1. « Investir dans une résidence seniors, ça coûte trop cher ! » (FAUX)

S'il est une contre-vérité qui a la peau dure, c'est bien celle selon laquelle les logements situés dans les résidences de services pour senior sont chers. Très chers. Trop chers... Force est toutefois de reconnaître qu'au m2, le prix d'un logement en résidences seniors est généralement de 10 à 20 % plus élevé que celui d'un bien immobilier traditionnel. Pour autant, ce surcoût qui s'explique par les prestations proposées et la présence de surfaces annexes au logement, est largement compensé par :

  • le rendement que procure cet investissement (autour de 4 %),
  • les avantages fiscaux dont il permet de profiter (Pinel, LMNP, Censi-Bouvard),
  • et la possibilité de récupérer la TVA.

Lorsque vous chercherez à acheter un logement en résidence de services pour seniors, veillez à ce que son prix soit cohérent par rapport au marché immobilier local.

Bon à savoir

Le prix d'un logement en résidence services seniors doit tenir compte :

  • du rendement locatif,
  • de la qualité/réputation de l'exploitant,
  • de sa superficie,
  • de son emplacement,
  • du marché local

Idée reçue n°2. « Revendre un logement en résidence seniors ? C'est mission impossible ! » (FAUX)

Un autre cliché très répandu au sujet des logements en résidences de services pour seniors concerne leur revente. Ou plus exactement, les difficultés qu'éprouvent leurs propriétaires à les revendre... Bien entendu, rien n'est moins vrai ! Mais alors, quelle est l'origine de cette croyance ? Il semblerait que cette véritable légende urbaine soit née du mode de tarification que pratiquaient les résidences seniors de l'ancienne génération, lequel a effectivement pu dissuader plus d'un investisseur potentiel. À l'époque, le montant des charges était identique pour tout le monde. Par conséquent, les résidents se retrouvaient à devoir payer pour des services dont ils n'avaient parfois pas besoin. Les conséquences d'une éventuelle vacance/carence locative pouvaient donc être catastrophiques pour les propriétaires qui subissaient alors une double peine : pâtir d'un logement inoccupé et s'acquitter du paiement de charges élevées... Les résidences seniors « nouvelle génération » se caractérisent, quant à elles, par un mode de tarification beaucoup plus flexible : les résidents bénéficient de services de base obligatoires mais se voient aussi proposer des prestations optionnelles auxquelles ils sont libres de souscrire. Ou pas !

D'autre part, à la revente, la quasi totalité des logements en résidences seniors se retrouve sur le marché secondaire traditionnel. En conséquence de quoi, et bien qu'il puisse toujours prétendre au statut LMNP, le second acquéreur, ne pouvant plus se voir appliquer le régime Censi-Bouvard, aura tendance à se montrer plus regardant. C'est l'une des raisons pour lesquelles le prix d'achat d'un logement en résidence seniors, loin d'être surévalué, doit, au contraire, être en corrélation avec les prix pratiqués localement. Si, dès le départ, un bien en résidences services a été vendu trop cher, son propriétaire se verra alors dans l'obligation de consentir un rabais (variant le plus souvent entre 10 et 30 % du prix) aux acheteurs potentiels. Mais contrairement à un investissement immobilier classique, un achat en résidence services ne vise pas tant à générer une plus-value à la revente qu'à vous assurer un complément de revenus réguliers et sécurisés.

Bon à savoir

La plupart des acteurs du marché des résidences services disposent de leur propre structure de revente. Des sociétés peuvent aussi se charger de revendre votre bien à condition toutefois qu'il remplisse certains critères (qualité de l'exploitant, régularité de versement des loyers...).

Idée reçue n°3. « Un logement en résidences seniors, ça ne sert qu'à défiscaliser... » (FAUX)

Bon, on ne va pas se mentir, investir dans une résidence de services pour seniors permet effectivement de payer moins d'impôts. C'est même un outil défiscalisant d'une efficacité redoutable car il permet de bénéficier de dispositifs tels que le statut LMNP, le Pinel et le Censi-Bouvard. Pour autant, si les résidences services permettent de défiscaliser, elles ne servent pas qu'à ça ! En clair, d'autres objectifs peuvent tout à fait être poursuivis par l'investisseur : s'assurer des revenus complémentaires, préparer sa retraite, se constituer un patrimoine immobilier, diversifier son patrimoine, financer des études, réaffecter des actifs, etc. Bref, vous l'aurez compris, il y en a pour tous goûts... car les investissements en résidences seniors sont capables de s'adapter à tous les projets.

Idée reçue n°4. « Les charges sont trop élevées! » (FAUX)

Encore un cliché qui persiste ! Car en réalité, dans le cas d'une résidence seniors, les charges de copropriété équivalent, peu ou prou, à celle d'un immeuble classique. Et elles baisseront encore si l'exploitant de la résidence est propriétaire des parties communes. Quant aux charges d'exploitation et d'entretien, ce n'est pas vous qui devez les assumer mais l'exploitant de l'établissement. Seules les charges dites « non récupérables » ainsi que la taxe foncière pèsent sur vous. Ce sont probablement les tarifs - parfois élevés - de certaines prestations dont peuvent bénéficier les résidents qui sont à l'origine de cette contre-vérité.

Idée reçue n°5. « Il y a des risques d'impayés » (FAUX)

Outre la réduction fiscale dont la résidence de services pour seniors vous permet de profiter, un autre avantage de ce type d'investissement tient au fait que vous bénéficiez de revenus locatifs sécurisés. En clair, vos loyers sont garantis pendant toute la durée du bail. Et cela, que votre logement soit occupé ou non. En effet, en vertu du bail commercial qui vous lie à lui, c'est à l'exploitant de trouver des locataires, de collecter les loyers, etc. Bref, d'assurer la gestion locative de votre bien. D'où l'importance de sélectionner avec soin le gestionnaire auquel vous confierez la gestion de votre bien en résidence seniors.

Bon à savoir

Même si l'exploitant s'engage à vous garantir le paiement de vos loyers, assurez-vous qu'aucune clause ne vienne réduire son obligation ou l'en délester...


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