Investir en résidence senior ou étudiante : fin du Censi Bouvard, IFI, LMNP , quel dispositif choisir?

Fabrice Artinian, conseil en gestion de patrimoine à l’Institut du Patrimoine nous éclaire, avec des exemples pratiques

Publié le 09 novembre 2018
Investir en résidence senior ou étudiante : fin du Censi Bouvard, IFI, LMNP , quel dispositif choisir?

La Rédaction

Le 31 décembre 2018 marquera la fin du dispositif Censi-Bouvard. Pouvez-vous nous résumer en quelques mots les avantages fiscaux liés à ce dispositif ?

Fabrice ARTINIAN

Le dispositif Censi Bouvard est applicable uniquement sur des biens en Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP), plus précisément sur des résidences de services neuves ou rénovées comme les résidences médicalisées, les résidences étudiantes, les résidences d'affaires et les résidences de tourisme.

Les avantages fiscaux de ce dispositif permettent de réduire le montant de l'impôt sur le revenu à hauteur de 11 % sur le montant hors taxes et hors mobilier d'investissement, sur une durée minimale de 9 ans, reportable 6 ans, et sur un plafond annuel de 300 000 euros HT. Il permet aussi de récupérer la totalité de la TVA, soit 20 % de l'investissement.

La Rédaction

Est-ce applicable pour des investissements en résidence service senior ou étudiante ?

Fabrice ARTINIAN

Ce dispositif est applicable pour tout bien immobilier neuf, en état futur d'achèvement, achevé depuis au moins 15 ans mais réhabilité et faisant partie des résidences de services comme les résidences seniors ou étudiantes.

La Rédaction

Est-il judicieux de signer avant la fin de l'année pour en profiter et quels sont vos conseils pour ne pas faire d'erreur ?

Fabrice ARTINIAN

Il est effectivement judicieux de souscrire et d'acter l'investissement en dispositif Censi Bouvard avant la fin de l'année si l'objectif de l'investisseur est de réduire son montant d'impôt sur le revenu. L'accompagnement par un professionnel en gestion de patrimoine est important car il pourra conseiller le client, vérifier la solidité du promoteur, sélectionner le type de résidence de services en fonction de la ville et de son emplacement (résidence étudiante dans une ville étudiante et proche des universités, résidence médicalisée dans des zones géographiques où les hôpitaux et services à la personne sont rares...), proposer un investissement en fonction de la capacité financière de l'investisseur, et surtout vérifier la rédaction du bail. Ce dernier point est le plus important dans ce type d'investissement puisque la réalisation d'un bon investissement sous le statut du LMP/LMNP dépend du preneur à bail, c'est à dire le professionnel qui va gérer la résidence.

La Rédaction

En 2019, on mise tout sur le LMP/ LMNP ?

Fabrice ARTINIAN

La question de tout miser sur le LMP/LMNP n'est pas liée à la disparition du dispositif Censi Bouvard, mais je dirais qu'elle est liée à la volonté de réduire son impôt sur le revenu.

En effet, il existe d'autres dispositifs qui permettront de répondre à cet objectif, avec d'autres avantages et inconvénients.

Pour parler un peu d'histoire, le dispositif Censi Bouvard est un amendement adopté par l'assemblée nationale le 16 mars 2009 afin d'avantager le dispositif LMNP face à la nouvelle Loi Scellier, en apportant la possibilité de réduire son impôt sur le revenu.

Par conséquent, le statut de LMP/LMNP est bien plus ancien et offre depuis toujours un avantage économique qui permet d'amortir l'investissement et de créer des revenus non taxés.

La Rédaction

Avantages et inconvénients de LMP/LMNP versus Censi-Bouvard ?

Fabrice ARTINIAN

Analyser les avantages et les inconvénients amène à la question très importante de savoir quel dispositif choisir avant de se lancer dans ce type d'investissement.

Petit rappel des avantages du dispositif Censi-Bouvard : réduction de l'impôt sur le revenu de 11% du prix du bien immobilier lissée sur 9 ans uniquement, reportable 6 ans.

Le statut du LMNP, permet à l'investisseur d'amortir son investissement, hors terrain, pour une période de 7 à 30 ans, en fonction des revenus et d'autres charges comme les intérêts d'emprunts.

Par conséquent, le statut du LMNP ne permet pas de réduire son impôt sur le revenu mais permet d'annuler la fiscalité sur les revenus BIC (bénéfices industriels et commerciaux) pour une période pouvant aller à 30 ans.

En effet, nous pourrons déduire de ces revenus BIC, les intérêts d'emprunts, certaines charges comme la taxe foncière, puis déduire l'amortissement de l'immobilier (hors terrain), du mobilier, des frais d'ingénieries et des frais de notaire. En cumulant l'ensemble de ces amortissements face aux revenus, une partie sera réputée différée et donc déductible pour les revenus BIC futurs.

Afin de répondre à la question quel dispositif choisir, il faut d'abord connaître son objectif de placement et son l'horizon

Si l'investisseur souhaite se constituer un revenu complémentaire pour la retraite, nous lui conseillerons d'amortir son investissement et de se créer un revenu totalement défiscalisé pour les 30 prochaines années.

Si l'investisseur souhaite réduire son impôt sur le revenu, tout en se constituant un patrimoine, alors nous pourrons lui conseiller de choisir l'option Censi Bouvard avec une grande probabilité de revendre le bien au bout de la première période du bail des 9 ans.

Il est aussi très important de connaître sa Tranche Marginale d'Imposition (TMI)

En effet, si l'investisseur est à une TMI de 30 % ou plus, il sera plus intéressant d'annuler la fiscalité sur les revenus BIC et par conséquent de choisir l'amortissement, que si l'investisseur est soumis à une TMI de 14 % ou moins et qu'il préfère voir son impôt sur le revenu disparaître.

En conclusion, il existe des avantages et des inconvénients dans les 2 dispositifs mais le choix devra être fait après un calcul de gain d'impôts entre la réduction et l'amortissement.

La Rédaction

Et côté IFI ?

Fabrice ARTINIAN

Les résidences de services telles que les LMNP font partis de l'assiette taxable de l'IFI.

Mais comme pour tout investissement immobilier, il existe des moyens afin de diminuer l'assiette taxable à l'IFI et notamment, le recours à un prêt.

Nous conseillons souvent d'utiliser l'effet de levier du crédit pour différentes raisons comme profiter des taux historiquement bas, profiter des intérêts d'emprunt pour diminuer voire annuler la fiscalité sur les revenus BIC, ou encore diminuer l'assiette taxable à l'IFI.

En effet, le passif lié au crédit vient diminuer la valeur de l'actif acquis et n'a par conséquent pas d'impact immédiat sur l'imposition de l'investisseur. Ce dernier sera redevable de l'IFI, en totalité, à la fin de son crédit.

Toutefois, il existe une solution pour que l'investissement dans des résidences de services puisse être exclu de l'assiette taxable à l'IFI : passer du statut de LMNP en LMP. En effet, les biens LMP étant considérés comme une activité professionnelle sont exonérés.

Afin de profiter du statut de Loueur Meublé Professionnel, il existe des conditions cumulatives : les recettes annuelles de cette activité (total des loyers TTC, charges comprises) par l'ensemble des membres du foyer fiscal doivent dépasser 23 000 € sur l'année civile, y compris en cas de clôture d'exercice en cours d'année (plafond ajusté au prorata en cas de création d'activité en cours d'année), ces recettes doivent être supérieures au montant total des autres revenus d'activité du foyer fiscal (salaires, autres BIC...).

La Rédaction

Faut-il emprunter pour faire optimiser la défiscalisation ?

Fabrice ARTINIAN

Il est intéressant de souscrire à un crédit dans ce type d'investissement car il permet de créer une charge liée aux intérêts d'emprunts et déductible des revenus BIC qui permet de diminuer la fiscalité de ces revenus. Cumulée à l'amortissement, cela permet d'annuler la fiscalité de ces revenus pour plus de 20 ans.

Il permet aussi de réduire son assiette taxable à l'IFI, de profiter des taux bas et d'emprunter à des taux autour de 2 % pour financer un investissement avec un rendement locatif moyen de 4 % net.

La Rédaction

Pouvez-vous donner un exemple pour un appartement en résidence service coûtant à l'achat 150 000 € HT ?

Fabrice ARTINIAN

Nous allons prendre comme exemple un couple marié avec 2 enfants à charges fiscalement, avec un revenu de 60 000 euros net pour le couple. Ils sont locataires ou propriétaires avec une charge mensuelle de 1200 ou 1400 euros. Leur TMI est à 14%

Modalités :

  • Investissement en résidence étudiante pour 150 000 euros HT (TVA 30 000 €) Meubles pour 900 euros

  • Passage chez le notaire en décembre 2018 et livraison de l'appartement en décembre 2019
    Frais de notaire 4 341 € (frais réduits car dans le neuf)

  • Crédit sur 20 ans au taux de 2% et assurance décès invalidités de 0,20% (délégation d'assurance) pour la valeur HT de l'investissement soit remboursement de crédit mensuel de 1046 euros qui ne débutera qu'au moment de la livraison de l'appartement soit avec un différé de 12 mois (on ne rembourse que l'ADI et non le capital, ni les intérêts)

  • Frais d'hypothèque de 2 386 euros

  • loyer 500 euros par mois HT - ré-évalué de 1% par an

  • Taxes et charges:

Taxe foncière de 250 euros par an
Charges de copropriété de 260 euros par an
Frais comptables de 150 euros par an

Pour une simulation sur 9 ans de location et un montant global à financer de 187 627 € TTC :

  • un gain total de 41 407 € (réduction d'impôts Censi Bouvard + TVA)
  • un capital disponible en cas de revente au bout de 9 ans de 61 618 €
  • une épargne de 12 808 € par l'investisseur

En résumé, pour 125 € d'investissement par mois :

  • vous économisez 1 833 € d'impôts par an
  • vous financer 61 618 € de capital
  • vous garantissez à votre famille en cas de décès un patrimoine de 180 900 €
  • vous recevez un loyer de 500 € par mois qui augmente chaque année
  • vous récupérez 30 000 € de TVA
  • vous obtenez un rendement locatif de 4% net par an (hors taxe foncière)

La Rédaction

Toujours dans les changements, le conseil constitutionnel semble avoir statué sur le fait que l'inscription au RCS de loueurs meublés n'était pas obligatoire. Confirmez-vous cette information?

Fabrice ARTINIAN

Dans une décision du 8 février 2018, le Conseil constitutionnel, interrogé sur les critères de qualification du loueur en meublé professionnel prévus par l'article 151 septies du Code général des impôts dans sa rédaction issue de la loi du 30 décembre 2005, a décidé qu'il n'était plus obligatoire d'être inscrits au RCS pour les loueurs professionnels. Décision n° 2017-689 QPC du 8 février 2018.

Vous êtes maintenant considéré comme loueur meublé professionnel si vous réunissez les 2 critères cumulatifs suivants :

  • les recettes annuelles retirées de cette activité par l'ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 € ;

  • ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l'impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires au sens de l'article 79 du CGI, des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l'activité de location meublée, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés mentionnés à l'article 62 du CGI.

Par conséquent, depuis le 08 février 2018, vous ne pouvez plus rester en location meublée non professionnelle (LMNP) par une simple non inscription au RCS. A la lecture de la décision de la Cour de Cassation, les personnes qui remplissent les deux critères précités seront automatiquement considérés comme loueurs en meublé professionnel (LMP).


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