Revendre un bien acquis en LMP / LMNP ? Quel prix? Comment s'y prendre?

Chambre ehpad, appartement en résidence service senior, résidence étudiante ...

Publié le 29 septembre 2017
Revendre un bien acquis en LMP / LMNP ? Quel prix? Comment s'y prendre?

Pas toujours facile de pouvoir céder un bien acquis dans le cadre d'un dispositif de défiscalisation. Ces "produits financiers" conçus pour optimiser sa situation fiscale présentent parfois des caractéristiques qui les rendent peu "liquide" dans certaines circonstances comme dans le cas d'un décès, d'une succession, d'un besoin de céder le bien pour retrouver de la trésorerie.

Pour la première fois, un indicateur statistique est publié indiquant les taux de rentabilité des appartements en résidences services vendus d'occasion.

Ces taux de rentabilité permettent d'estimer la valeur de plus de 200 000 biens pour un total estimé à plus de 20 milliards d'euros. Ces biens sont principalement détenus par des particuliers qui les ont acquis sous les statuts fiscaux de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) ou Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP).

Il s'agit d'une innovation importante car, jusqu'à maintenant, il n'y avait pas d'indicateur public pour évaluer ces actifs. Les statistiques de prix au m2 sont en effet inadaptées à ces investissements dont la valeur s'appréhende principalement par le rendement.

Un Baromètre des Prix des LMNP Anciens - 3ème trimestre 2015 - ou comment évaluer son bien

Le Baromètre des Prix des LMNP Anciens, concçu par Attentifimmo, indique les taux de rentabilité moyens, hors taxes, charges et droits, constatés, pour chaque catégorie de résidences, lors de la vente ou de la mise en vente de plus de 500 biens au cours des 2ème et 3ème trimestre 2015.

Les taux moyens constatés ressortent, au 3ème trimestre 2015, entre 5,1% et 5,5% avec, à loyer inchangé et par rapport au 2ème trimestre :

  • une baisse de 5,0% des prix en EHPAD (hausse du taux de 0,2 point) ;
  • une hausse de 4,8% des prix en résidence de tourisme (baisse de 0,2 point).

Les taux constatés varient dans une fourchette de l'ordre de 5 points allant de 3,5% à 8% pour les deux trimestres sauf pour les actifs en résidences de tourisme dont la volatilité est plus forte et dont les taux de rentabilité constatés vont de 2% à plus de 10%.

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